王姣+于立君
摘 要：本文通过对我国商业地产行业的背景描述，引出了商业地产开发项目前期成本控制的重要性，叙述了项目前期成本控制的主要阶段，总结了项目前期成本控制中普遍存在的问题，并提出了相关的建议措施。
关键词：前期；成本控制；措施
随着国家银行贷款利率的不断地调整、经济的调控、土地政策的出台，使商业地产行业的门槛在节节高升，许多小型房地产企业的经营模式已经不适应当下行业发展的需要。房地产企业考虑到长远发展，为了强化自身的竞争力，企业应该更加关注和重视成本方面的管理。从我国商业地产企业成本管理的实践来看，在成本核算已经相当成熟的情况下，更多房企已经从成本核算向成本控制转型，并且成本控制的重点放在项目开发的前期。
一、房地产开发项目前期成本控制的主要阶段
项目开发前期成本控制，是指从具有项目投资意向开始，选址、立项、资金筹措、取得土地使用权、规划设计、工程招投标等一些列前期工作，为了实现预期目标而发生的成本费用进行计划和控制。商业地产开发项目前期成本控制是整个项目成本管理过程中一项非常重要的工作，在项目开发前期的各个阶段都有体现，前期各阶段对成本控制的影响程度，如表中显示。
从表1中可以看出项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出决策之后，项目成本控制的关键就在于设计。下面分阶段来论述房地产项目前期的成本控制。
1.在商业地产项目开发决策阶段中，从项目选址、立项到取得土地使用权，期间所发生的费用有机会分析及市场调查的相关费用、可行性研究费用和其它决策产生的费用等。决策阶段的成本费用占总投资的5%左右，相对于开发项目的整个费用，虽然这些费用所占的比例很小，但是该阶段产生的决策结果对整个项目的影响程度达到了95%以上，直接影响着项目今后的功能、投入和收益，甚至直接影响投资项目的成败。
2.设计阶段，是商业地产开发项目前期成本控制过程中最为重要的环节，从表1中就可以看出来。在设计阶段，确定规划设计方案推进是整个项目的一个重要节点，如果方案确定不下来，后续的设计工作都进行不了，耽误整个项目的进展。另外，一个成功的规划设计方案不仅可以节约造价成本，保证建设项目整个过程的成本可以控制，而且能促进销售，增加销售上的卖点，保证后期资金能够顺利回笼。
3.招投标阶段，是开发项目前期的重要阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等一系列工作，招投标阶段对成本控制的影响程度只有10%以下，但是该阶段的工作直接影响着项目成本，具体工作包括标段的划分、招标方式的选择、招标文件的编制、评标定标方法、合同形式的选择等。在招投标中最普遍采用的是工程量清单模式来为投标者作报价和为招标者编标底之用。工程量清单质量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位标底的准确性以及施工过程中的成本控制工作，必须十分重视工程量清单的编制工作。
二、商业地产开发项目前期成本控制中存在的问题
从商业地产项目开发前期阶段的描述中可以知道，项目前期发生的成本费用很少，可是却影响着整个项目的成本控制，但是限于种种因素，开发项目前期成本控制中存在很多问题。根据国内近年来大小房地产开发项目的实际案例以及本人所调研的房地产企业的管理情况，分阶段总结了房地产开发项目前期成本控制中存在的问题。
1.决策阶段
（1）缺乏认识，专业性不强
许多开发公司缺少对决策阶段成本控制应有的认识，并没有在这一阶段就建立起成本控制体系，加上前期组织队伍不健全、缺少专业精干人员等，决策上经常出现各类问题和意外，导致浪费了大量的资金和时间。
（2）可行性研究指导性不足
在项目的可行性研究上，缺少合理的项目可行性分析和成本精细测算，对项目当地的政策把控和市场调研不足，这样都会使得项目后期风险加大，打不到预期目标，可行性研究也就变得没有意义。
（3）公司缺乏科学化管理
从近年的商业地产公司特点来看，尤其是中小型的企业，公司的房地产项目都是由老板一个人拍板决定，投资决策部门基本上是个摆设，加上公司缺乏规范化的经营管理、人力资源管理方面不够完善以及缺少科学的投资决策方法，使得许多项目不是利润很小就是亏本，有的项目已经在项目前期已经投入较大资金，却因为决策不到位和后期经营风险加大而使得项目不得不终止。
2.设计阶段
对规划设计阶段的成本控制工作不够重视。首先，许多公司没有推行设计招标，对设计标准的掌控不够，对设计人员不顾方案的成本进行设计的行为没有加以制止和进行调整。其次，各专业设计人员之间沟通不到位，使得专业设计频繁调整，设计速度滞后，加大设计成本。另外，审图不到位，没有及时发现设计方案的缺陷，也会导致定标后的施工阶段频繁发生变更和索赔，造成投资失控。
3.招、投标阶段
在招标、投标和合同订立过程中，很多工程项目确定中标单位的时候，商业地产开发商受到各方面的干预，不能独自拍板定案。由于行政力量的参入过多，地方保护主义思想限制，难以实现公平竞争，从而导致成本浪费。而在招标文件和合同文件的编制方面，由于编制深度不足或部分内容不明确，导致在后面施工管理过程中出现较大范围的变更、遗漏和合同索赔，结果就是超出目标成本，加大成本管理难度。
三、解决商业地产开发项目前期成本控制问题的对策
1.做好投资决策阶段的成本控制工作
在项目开发前期，成本控制主要是受项目区位及方案选择的影响，区位的选择在很大程度上决定着项目的成本费用，合适的开发方案能有效降低开发成本。因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测，加大可行性研究力度，确保前期工作的开展能够落实到位，具体对策如下。
（1）掌握比较全面准确的信息
商业地产公司在有意向开发一个项目后，要较为全面的收集有关数据资料，通过数据分析来掌握目标地块的特点，并且可以相对准确的预测未来市场变动趋势，这样有利于公司根据自身的情况来确定相对最佳的土地报价，为房地产开发项目的总成本目标打下良好基础。另外，根据目标地块的特点，还要进行初步方案规划，方案规划要能支持预期市场的需要，否则需要调整策略和方向，避免后期的成本失控或成本与收益失衡。
（2）编制好的可行性研究报告
首先，要从市场、技术和经济等多方面对项目前景进行分析预测，并根据项目概况、用地及动迁情况对项目进行整体的综合评价，来确定建设规模等具体情况。其次，采用多方案选择的科学方法，确定所选方案为最优。之后经过设计方案审批、项目测算、财务评价、开发建设计划以及项目的经济与社会效益等一系列过程，形成可行性研究报告。图1所示的可行性研究报告流程图说明了编制可行性报告的过程。
2.优化设计方案
在经过投资决策后，商业地产开发项目成本控制的关键就是设计阶段，设计方案的优劣，直接影响着项目投资和项目建设的综合效益。项目设计阶段的关键，是要加大设计深度和提高设计质量，以此来达到控制项目成本的目的，主要考虑到设计方案实行招标制度，在规划设计中考虑降低项目成本，在施工图设计中按建筑、结构、给排水等进行专业分解并且按专业实行限额设计以降低成本，加强图纸评审工作，加强工程设计变更管理等。例如北京香江别墅项目，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，减少了土方工程量，大大降低了前期工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。
在方案设计中，还要考虑必要的公共配套设施，主要包括所开发项目在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面。从成本方面考虑，好的配套设施增加了一定的成本费用，但是从后续的销售方面来看，为购房者提供了多方面的服务，为公司树立良好口碑，为销售打下良好基础。
3.加强对商业地产开发项目招标阶段的成本控制
在招投标之前，要对整个项目进行合同总体策划，明确这个完整的项目分为几个包以及采取什么发包方式。实行合约规划来控制成本，合同签订时以合约规划为依据，合同执行时，若有变更，根据合约规划对项目进行管控，Z企非常重视这方面的工作。Z企是国内一家标杆房地产企业，非常重视合约的精细化管理，该企业认为合约规划就是在项目前期做好合约结构策划、分解好工作界面、并预判成本风险，最终使得项目合约工作能够有计划、高效的开展，并使项目开发成本得到切实有效的控制。另外，招标文件及合同文件的编制时，一定要合法、公正、科学、严谨，避免后期在施工过程中出现变更、索赔等情况。
4.建立目标成本控制体系
建立目标成本控制体系，首先要在项目成本管理过程中引入市场机制，达到既有激励又有约束的效果；其次是明确房地产项目前期各专业的分工与协同，确保专业的人做专业的事，按专业和阶段，合理编制目标成本。最后，建立健全目标成本控制制度，制定准确的目标成本，规范成本管理流程。
四、结论
国家对商业地产市场的宏观调控，房地产企业管理中的成本控制是企业成本管理中的重中之重。从项目开发前期各个阶段所产生的成本及前期成本控制中存在的问题可知，项目开发的前期成本控制对整个项目成本有着重大影响。本文对房地产开发项目前期成本控制出中的主要提出相关建议及对策，对商业地产开发企业在项目前期投资决策和成本控制具有一定的参考价值。
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