蔡智鹏
摘 要：近年来我国商业地产发展迅速，行业经济总量不断增长，商业地产上市企业数量不断增长。与此同时，受经济危机与我国政府宏观调控政策等多种因素共同影响，我国商业地产市场竞争日渐激烈，地产企业在发展过程中所承受的压力也日渐增大。在此背景下，针对商业地产企业经济绩效评价及影响因素展开实证分析工作，以期能为地产企业的发展提供一定借鉴。
关键词：商业地产；经济绩效；市场
一、我国商业地产企业发展现状
改革开放以来，我国社会经济发展十分迅猛，国家综合实力不断上升，基于雄厚的经济基础与巨大的市场需求，我国商业地产随之进入了一个高速发展时期。伴随着商业地产的高速发展，我国房价迅速上升，市场泡沫化趋势十分明显。在此背景下，中央政府近年来实施了积极的宏观调控政策，不断为商业地产行业的过快发展降温。
2014年以来，我国商业地产行业的发展建设步伐明显放缓，房价从不断上涨的趋势中逐渐转变为在一定区间内平稳波动。自中央政府的房地产调控政策出台以来，面对经济危机与严格调控政策的双重影响，我国商业地产行业逐渐进入发展寒冬。具体表现为，地产企业的利润率开始不断下降，房产建设与库存的成本压力不断增加，负债率大幅度上升。根据2014年我国相关部门的数据统计，目前我国共有上市房地产企业210家，其中共有59家出现了亏损现象。利润率的下滑趋势，已经成为了房地产企业所普遍面临的发展难题。
二、对商业地产企业经济绩效影响因素的分析
1.资本结构对商业地产企业经济绩效的影响
商业地产企业的资本结构是影响其经济绩效的重要因素之一。对于商业地产行业的发展而言，商业地产企业进行项目投资的过程中资金投入的规模一般比较巨大，回报周期也比较长，因此单纯依靠企业自身资本，很难保证自身项目投资的稳定性。甚至于一些商业地产企业，脱离了外部资本与融资渠道的支撑就无力进行项目建设工作。对于我国当前的商业地产企业而言，其投资资本以及项目建设成本资金的相当一部分均来自于外部融资渠道。因此资本结构无疑是影响商业地产企业经济绩效的最重要因素之一。资本结构的健康与否、稳定与否，直接关乎着房地产企业的经济绩效。
2.宏观调控政策对商业地产企业经济绩效的影响
近年来我国商业地产行业维持了高速发展态势，但也出现了诸如房价上涨过快、商业地产超前建设、商业地产金融风险增大等一系列问题。面对商业地产行业的泡沫化发展趋势，我国政府适时的出台了一系列调控政策，开始对商业地产市场房价的过快增长与行业整体过快发展进行调控。通过抑制房产的投机倒卖、大规模推进保障住房建设等政策的实施，我国政府初步抑制了商业地产市场的过快发展，但同时也对商业地产市场的发展产生了一定影响。诸多与限制商业地产市场发展相关的宏观调控政策无疑已经成为了影响商业地产企业经济绩效评价的关键因素。
3.公司治理程度对商业地产企业经济绩效的影响
公司治理程度的好坏高低是决定商业地产企业经济绩效的重要因素。市场经济环境下，商业地产的竞争不断加剧，商业地产企业的发展压力日益增加。一方面，商业地产市场受经济危机、房地产调控政策以及市场观望态度的影响，市场需求不断下降，商业地产企业背负着巨大的成本压力，其发展无疑十分困难。另一方面，商业地产企业所面对的市场竞争态势也在转变。当今房地产市场中，商业地产企业与企业之间的竞争已经开始逐渐转变为企业与企业间综合实力的竞争。在面对市场寒冬与商业地产市场日益激烈的竞争态势过程中，商业地产企业的公司治理程度无疑已经成为了决定其能否实现可持续发展的关键性因素之一。
三、商业地产企业经济绩效评价的实证研究
1.商业地产企业经济绩效评价模型的选择
商业地产企业经济绩效，其含义即为商业地产企业分配资源与利用资源的效率。通过对商业地产企业经济绩效的评价，无疑可以合理促进商业地产企业业绩的提升与企业的健康可持续发展。对于商业地产企业经济绩效模型的构建而言，选取正确的绩效评定方法、体系无疑具有重要意义。目前针对商业地产企业经济绩效的评价而言，主要有数据分析法、层次分析法、因子分析法、多元回归分析法等主要分析方法。其中，多元回归分析法相比较于其它分析方法，能够将影响商业地产企业经济绩效的多种因素统筹进行考虑，因此本文选取了多元回归分析法构建企业经济绩效的评价模型。与此同时，在选定模型的过程之中，本文通过数据分析研究工作对多元回归模型的显著性进行了检验，通过方差分析论证了模型的准确性与可应用性。
2.影响因子的选择
影响商业地产企业经济绩效的因素是多样性的。从资本结构来看，影响企业经济绩效的因子主要包含企业资产负债率、总资产周转率、每股净资产等因素。从宏观调控政策角度而言，对于商业地产企业经济绩效的影响因素主要包含贷款利率、税收占利润比例等因素。从公司治理角度而言，公司的成本支出占利润比例、股东权益周转率等因素皆为商业地产企业经济绩效的影响因素。因此本文选取了较为有代表性的60家商业地产公司作为实证研究对象。如表1所示，为因子的数据体现。
3.模型的验证与构建
通过对上述因子的数据分析工作，以及综合考量实证研究对象的经营数据，进而构建对商业地产企业经济绩效的评价模型。
假定随机变量模型虽各变量变化而改变。因此构建线性模型为：
y=β0+βx1+β2x2+.....+βpxp+ε
其中，βp 为回归系数，ε为N的自变量。X为各影响因子。对模型构建的假设工作完成之后，本文进一步对其进行显著性检验分析，即通过证明H0：β1=β2=β3=β4=0，获取因子与绩效的关联性结论。
运用上述多元回归线性模型及MALB等计算机软件，对回归方程的方差进行分析。
β0=-4.7665 β1=-0.0021 β2=-0.0053
β3=-0.0496 β4=-0.0976 β5=-69 β6=153.28
由于数据标准差为0.0735187，因此通过回归系数方程对显著性进行检验的结果为R=0.98987。运用显著性检验根据统计数据量进行分析，则无疑可以得出各个因子之间与房地产企业经济绩效之间存在明显关联
通过公式F=（SSP/N）/（SSe/N-P-1）得出，在H0成立的前提条件之下，所选择因子Y对于各个因子X的影响是显著的。通过证明显著性检验之后，根据相关数据，进一步将资产负债率、贷款利率、资产周转率等数据运用MATLAB软件进行分析。
将偏回归系数代入方程得y=-3.755-0.0021x1+0.0063x2-0.469x3+0.0976x4+125.87x5
在方程的数据分析结果上，我们进一步对回归方程的方差进行分析。
W指=12.755660 W临界值=WX=W（x1 xa）=9.633
通过回归系数的分析工作，我们可以进一步获得回归系数T的具体数值。
4.实证分析结论
通过实证分析工作，从实验数据来看我们不难发现诸多变量的T指数均大于临界值，在四个变量之中除X2外，其余变量的临界值均大大高于1.877这一临界点。证明实证研究所选取的变量因子与企业的经济绩效有着较大的关联性，且这种关联性的可信度较高。对于商业地产企业经济绩效的评价而言，系统的分析其资本结构、外部宏观调控政策与内部公司治理程度，无疑能够较为准确的评价出商业地产企业的经济绩效。
四、关于改善我国商业地产企业经济绩效的对策与建议
1.商业地产企业需改善自身资本结构
商业地产企业的自身资本结构是影响其经济绩效水平的重要因素之一。根据我国相关部门的数据统计，当前我国地产上市企业共有210家。通过公开募集股本拓宽融资渠道，已经成为了我国商业地产企业在发展进程中的普遍选择。与此同时，面对我国市场经济金融政策的日渐开放，我国商业地产企业的融资渠道也在日益增多。然而融资渠道的增多，并不代表着商业地产企业可以利用金融领域的便利性忽视自身资本结构的改善。当前房地产市场，商业地产企业的竞争压力不断增大，项目投资与公司运营成本不断增加，企业的利润里下降明显。在这样的背景下，商业地产企业需要借助拓宽的金融渠道加速自身发展，更需要谨慎面对市场，不断改善自身的资本结构。
2.商业地产企业需积极面对国家宏观调控政策
对于商业地产企业而言，越加严厉的房地产调控政策使得商业地产企业的经营发展日渐困难。但正是因为如此，对于商业地产企业而言则需更加重视宏观调控政策对地产行业带来的影响。在宏观政策的影响下，商业地产企业需根据自身的业务实际状况对自身的发展规划进行调整，重新衡量自身的发展战略。在企业的战略选择过程中，商业地产企业也需紧跟宏观调控政策的步伐。通过对宏观调控政策的研究分析，我们不难发现诸多严格宏观政策的出台，其目的并非是限制房地产行业与房地产企业的发展。恰恰相反，房地产调控政策的出台，其目的正是为了促进房地产行业的健康发展与可持续发展。
在房地产调控政策的拟定过程中，政府已经充分考虑到了商业地产企业的生存发展问题。与此同时，诸如大规模推进保障性住房建设、加速房地产企业走出去战略实施等政策的出台，也为地产企业提供了一定的新兴房地产市场空间。如能积极面对房地产调控政策，商业地产企业的经济绩效水平不难获得新的上升。
3.商业地产企业需提升公司的治理水平
伴随着我国商业地产市场竞争压力的逐渐加大，我国商业地产企业的生产经营成本也在日渐增多。面对经济危机、政策调控、市场饱和的多重重压，商业地产企业在新的发展时期必须正视自身的公司治理水平，有效提升自身的公司治理水平。完善的组织经营策略、强大的人才队伍、低成本高效率的公司运营，无一不是企业改善自身经济绩效的发展策略。
五、结语
对于商业地产企业而言，影响其经济绩效的因素是多方面的。唯有综合多方面因素考虑当前商业地产企业的经济绩效，才能确保对商业地产行业发展趋势与存在问题的准确判断。本文通过对商业地产行业发展现状的分析以及影响商业地产企业经济绩效因素的实证研究，论证了商业地企业经济绩效的影响因素与评价因素。面对日益激烈的市场竞争，商业地产企业唯有正视国家相关调控政策，不断完善自身资本结构，提升自身公司治理能力，方有可能实现自身的健康可持续发展。
参考文献：
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