项强
摘 要：我国经济不断快速发展，人民生活水平不断提高，对生活的品质要求开始不断升级。因此，我国房地产事业得到了空前绝后的发展机遇。近年来，我国房地产开发企业数量不断增加，规模不断扩大，但是与此同时，商业地产工程项目开发过程中不断被爆出各种问题，商业地产工程问题的层出不穷，实质上是商业地产工程项目管理工作的不到位，因此，做好商业地产工程项目开发管理工作的重要性不言而喻，商业地产工程项目开发管理工作对于我国房地产企业的发展，我国房地产市场的规范化运作具有重要价值。本文就如何提高我国商业地产工程项目开发管理水平展开讨论，首先介绍我国房地产开发项目的本质，让读者了解房地产开发项目的内涵，其次，结合我国房地产市场的实际发展经验，分析我国房地产项目中存在的管理问题，针对，我国房地产开发企业在商业地产项目开发管理工作中存在的问题提出若干提高我国商业地产项目开发管理工作水平的意见与建议。
关键词：商业地产；工程；项目管理
随着我国经济的快速发展，商业地产项目在我国经济发展中的作用越来越重要，成为我国经济发展的中流砥柱，近年来我国经济的快速发展，房地产开发起到了不可替代的作用。但是，在我国房地产开发项目不断增多，规模不断扩大的背景下，却发现了许许多多的商业地产项目开发管理存在着种种问题，这些问题的出现，不仅仅影响了商业地产项目开发工作的进度，影响了商业地产项目的工作质量，影响了商业地产项目的经营利润，更是影响了我国房地产开发企业的正常发展，严重影响了我国房地产市场的规范化运行，因此，对我国商业地产工程项目开发管理工作展开研究，提出规范性要求迫在眉睫，必须对现有的问题展开分析，分析我国商业地产项目开发管理问题出现的原因，并且针对出现的原因展开分析，对症下药，及时解决我国商业地产项目开发管理工作中存在的各种问题，切实提高我国商业地产项目管理开发工作的水平。
一、我国房地产开发项目的内涵
我国房地产开发项目的内涵，简单来说就是再取得我国法律规定的土地使用权的前提下，再规定的土地上进行基本的房屋建造建设工作。尽管从字面含义上房地产开发项目十分简单，但是实质上，我国商业地产开发项目涉及到许许多多的环节，每一个环节的工作都需要缜密细致，才能保证商业地产项目开发工作有条不紊地正常运行。房地产开发项目中涉及到众多主体，其中投资方，监督房，施工方，政府是其中的主角。
房地产开发项目的管理的要求是非常高的，房地产开发项目的管理必须是以房地产开发项目为目标的，房地产开发项目的建设工作必须遵循其客观规律，房地产开发项目的每一个环节都必须紧密相连，做到仔细计划，妥善协调，严格管理，全面控制。
二、我国商业地产项目开发管理中存在的问题
我国商业地产项目开发管理仍然处于摸索阶段，因此，我国商业地产项目开发管理的许多理论与系统并不成熟，并不能像国外一样有着丰富的实践经验和理论支撑，因此，我国商业地产项目开发管理在实际工作中仍然存在着许许多多的问题，这是事实，也是我国商业地产项目开发工作在运行的时候必然会遇到的。对于这些问题的出现，我们必须客观看待，仔细分析，全面了解，针对问题的原因对症下药，及时解决相应的问题才是最为重要的工作。下面就将简单我国商业地产开发管理工作中存在的种种问题。
我国商业地产项目开发管理的问题有许多，不仅仅有涉及商业地产项目开发管理的资金使用管理问题，还有商业地产项目开发中施工管理的问题。
我国商业地产开发管理中最为突出的问题即为我国商业地产项目开发的资金问题。资金问题有许多内涵，既包括资金的使用效率问题，也包括资金的筹资问题。我国商业地产项目开发管理对于资金的依赖程度极高，因此，资金的正确使用与合理筹资对于我国商业地产开发项目开发管理工作的意义重大。我国许多商业地产开发项目经常会遇到这样的情况，在商业地产项目开发管理初期，项目的各种预算审批并不严谨，资金的使用也不规范，造成了我国商业地产开发管理工作在尾期遇到资金不足的情况，这样的情况不仅会造成工程延期，严重的话将直接导致商业地产项目的破产。我国商业地产项目的资金投入十分巨大，就拿一项支出来说，我国商业地产项目要想顺利开工就必须取得土地的使用权限，对于土地的费用，根据国家的规定必须在三个月内结清，那么在商业地产开发的前期就需要投入一笔如此巨大的资金，商业地产项目开发所承受的资金压力可想而知。此外，我国商业地产项目开发管理的整个生产链条十分长，我国房地产开发企业从资金投入到资金回收的时间间隔十分长，因此，我国商业地产开发管理必须拥有雄厚的资金支持，保证我国商业地产项目在相当长的时间内获得稳定的充足的资金供给。但是现实是，我国商业地产开发企业经常会出现资金不足的情况，房地产企业获得银行贷款的办法只有两种，一是通过土地抵押，另一种则是通过银行贷款，并且贷款所获得的资金十分有限，通常仅仅为商业地产开发管理工作所需资金的60%-70%，我国商业地产开发企业的融资能力并不强，很多时候，我国商业地产开发企业的正常运行甚至求助于民间借贷，民间借贷的利息对于我国商业地产开发企业是一笔沉重的支出，往往许多商业地产企破产的原因就在于没有良好地使用运作资金，最终“死”在了资金链条断裂上。
我国商业地产开发管理的问题并不仅仅局限于商业地产开发项目的资金使用问题上，我国商业地产开发管理再整个过程中并没有正确地做好项目研究开发管理的事前研究，许多针对于商业地产项目开发管理的研究流于形式，商业地产项目开发管理的前期研究工作不足，商业地产项目前期策划与分析工作并没有得到足够的重视，因此，许多商业地产开发项目往往是再项目开发进行到了一半的时候才发现商业地产项目的在各种细节安排上存在的纰漏，但是在商业地产开发项目运行到一半时想去解决这些看似不起眼的细节纰漏，往往需要付出巨大的代价， 代价不仅仅是整个工程时间可能会被延误，更需要付出相当大的一笔资金才能解决相应的问题。许多房地产商业地产开发企业缺乏责任心，在发现了相应的问题时为了图省事和省钱，往往选择睁一只眼，闭一只眼，这样就给商业地产项目开发管理留下了安全隐患。总而言之，我国商业地产项目开发管理在前期的策划安排上存在着巨大的问题，项目前期研究安排阶段缺乏相应的，具有针对性的，科学的可行性分析。
我国商业地产开发管理存在的问题主要体现再以上两个方面，但是这并不代表我国商业地产开发管理存在的问题仅仅只有这两个方面，我国商业地产开发管理还存在着诸如商业地产开发管理过程中监督管理不到位，建设施工招投标存在暗箱操作，商业地产开发管理后期物业管理与商业地产市场营销工作不到位等等问题。这些问题的存在直接影响了我国商业地产项目开发管理工作的正常运行。
三、关于商业地产工程开发管理的优化意见
1.提高管理能力，打造品牌
商业地产的运营，并不是仅仅局限于将房子造起来，如何将商业地产的开发运营合理规划才是最为关键的一项工作。商业地产企业运营管理能力直接影响企业的未来发展上限，直接影响企业的盈利能力，直接影响企业的核心竞争力，因此，商业地产企业必须将提高企业管理能力，打造专属于自己的品牌，树立自身企业品牌形象作为重点工作开展开来。现如今，越来越多的企业开始关注自身的管理能力，也逐渐开始意识到商业管理能力对于企业生产经营发展的价值。
商业地产的开发运营，其侧重点在于运营，运营管理能力的强弱决定了项目的成功还是失败。因此，商业地产商必须拥有专业的管理团队或者管理顾问公司，负责项目的常经营管理。目前世界商业地产商一般选择如下三种模式来管理项目：聘请专业的商业管理公司。利用专业商业管理公司丰富的管理经验为自己服务，对项目开发运营进行管理和指导。
寻求开发合作。在项目开发初期就引入战略合作者，与国内外优秀的具有商业幵发管理经营的企业合作，利用对方的管理能力，实现对项目的管理。成立自己的商业管理团队。一般有着远大愿景的商业地产企业都会成立自己的商业管理团队，比如万达集团，通过成立自己的管理团队，能够自如的按照自己的经营理念发展，不必受制于人。提高品牌知名度。商业地产的经营也是品牌的经营，开发商想要占据市场的制高点，成功行业领头羊，就必须打造自身的品牌，努力提高品牌知名度，一旦品牌有了影响力，品牌就是无形的巨大财富，甚至比项目本身的价值还要大，同时利用品牌形成的影响力，能够获取更多的资源。
2.加大商业人才培养
商业地产企业必须重视企业自身的商业人才培养，商业竞争，说白了就是企业商业人才的竞争，一个具有专业商业素质，专业理论智商的商业人才对于商业地产企业的生存与发展价值重大，商业地产企业必须清醒认识到商业地产企业对于企业的价值，商业地产企业竞争近年来不断加大，要想再商业地产企业市场竞争中占得先机，必须重视人才的培养，必须加大在人才招录上的投入。一方面挖掘企业内部有潜力的员工，加大对员工的培训，时机成熟时，可以学习万达集团建立自己的商业管理学院；另一方面，可以和髙等院校合作，联合培养人才，建立“定向培训，定向就业”的模式，增加企业人才储备。通过以上做法，才能将我国的商业地产开发企业引领到新的一个层次。
3.选择合适的开发运营模式
成功的商业地产也是有共通之处的。走出固有思维误区，放弃住宅地产开发思维。住宅地产的开发建设是一种“打游击”模式，即当项目建设、销售完成之后，这个项目就结束了，企业需要再到别的地方开始新的项目，而商业地产则完全不同，它注重的是长期的、持续的、潜在的商业价值。鉴于我国商业地产开发商大部分都是由住宅开发企业转型而来，因此，需要走出固有的项目开发建设思路，放弃原来的开发思维，学习商业地产的开发运营方法，建立全新的幵发运营模式。
参考文献：
[1]迈克尔·波特著，陈小悦译.竞争优势[M].北京：华夏出版社，2007.
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[5]中国房地产研究中心.商业地产经营管理指南[M].哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.
