张晏玮
摘 要：商业地产业存在着资金周转、成本高昂问题，为降低商业用地开发成本，本文通过介绍商业地产及发展现况，了解供应链在商业地产中发挥的作用，将成本优化的观点引入供应链研究中，进一步了解缩减商业地产开发成本的方法。
关键字：商业地产；发展概况；供应链策略；成本优化
一、商业地产及发展概况
1.商业地产概述
我国地产可根据用途划分为住宅用地、工业地产、政府用地及商业地产。商业地产又称“商铺用地”与“零售地产”，即用作商业用途的土地，与住宅用地和工业地产不同，广义的商业地产主要包括零售、休闲、娱乐、批发、健身等用途，狭义的商业用地主要指用于零售业的地产。这里需要注意办公用地的划分，办公用地既可划为商业用地范畴，也可以当初分出来作办公用地一个小类。商业用地也可以根据规模大小进行区分，用作购物中心（shopping mall）的商业用地一般面积最多可达到上百万平方米，而小规模的商业用地项目可能只有几百平方米，商业地产规模大小决定其经营模式，大规模商业用地一般由开发商整体开发，获取租金作为投资资金，小规模的商业用地一般采用租金回收的经营方式。
商业地产在我国最早可以追溯到1999年，大连万达企业最早创建我国商业地产，即众所周知的“订单式商业地产”。随着万达集团的蓬勃发展，我国各类商业企业投身于商业地产领域，带动全国商业地产发展，此时商业地产涉及商务酒店、卖场、写字楼、专卖店、商业街等各种用途。结合商业地产使用功能的广泛性，我国房地产开发主要以大型购物中心为地产开发方式，带动建设地周围商业蓬勃发展。
2.商业地产发展概述
不同的经营方式决定了不同规模的商业地产的价值，但据相关数据显示，2010年我国调整房地产行业，限制住宅用地的开发速度，使商业用地进入了快速发展阶段，2010年商业性营业用房投资额为5598.84亿元，年增长率33.9%；2011年，我国商业房产销售额年增长率为23.7%，四大城市的一、二手写字楼销售总面积为360万平方米，年增长率为13%；2012年我国商业地产发展趋于理性，但依然火热，2012年前9个月商业营业用房同比增长率为25.3%，上半年全国新增购物中心投资规模达到2200亿元，11月份众多商业事件发生，如新城控股与旭辉集团在香港上市，银泰百货14周年全国店庆，浙江温州龙湾万达广场开业经营等，2012年商业地产的发展势头依然猛烈；2014年的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》指出，2014年末全国商业用地的均价为6552元/平方米，高于3522元/平方米的综合用地、5277元/平方米的住宅用地，更是每平方米工业用地价格的8倍左右。通过分析2011年至2014年商业用地价格变动及增长率，我们可以发现商业用地整体发展较为迅猛，年增长速率较快，国家紧缩性的土地政策对住宅用地影响较大，带来了商业地产发展的春天。但过快发展的商业地产中依然存在布局不合理、成本价格高的问题，这值得我们进一步考量。
二、商业地产工程供应链策略
1.供应链概述
近年来供应链一词常出现在人们眼前，但深究其定义，不同的学者对其有着不同理解。现在人们普遍认为供应链（Supply Chain）是围绕核心企业进行购买材料来沟通上游企业，推销产品给下游分销企业的整个过程，包括着信息、资金、物品沟通各种形式，最终形成一条功能性的链条结构。根据供应链的定义进行理解，可以发现供应链是一个紧密联系的结构，它的中心为核心企业，服务对象是需求产品或服务的人群，在供应链进行供应的整个过程中，信息流、资金流、服务流与物流都在同时运行。这种结构明确供应中心与服务对象，能够全面且系统地分析输送流程，并针对不同信息流进行分析。供应链有着以下5方面的特点：
（1）增值性
供应链是一体化的链条结构，其涉及到产品与服务的增值过程。不同的产品与服务在经过供应链的不同节点时发生增值，使其更满足消费者需求，进入市场。不同供应链间存在着竞争，增值能力最强，成本消耗最低的供应链将拥有最良好的市场，因此，关注供应链的增值性至关重要。
（2）动态性
供应链沟通核心企业的上下游企业，这些企业随市场需求的变动发生改革，为适应市场变动，整个供应链动态性极强。
（3）复杂性
供应链连接若干企业，这些企业类型各异，既有销售企业也有生产企业，不同的企业类型导致供应环节复杂多样，同时供应链不仅涉及到国内，而且包括全世界的供应环境，国际环境差别加剧供应链的复杂程度。再加上供应链不是单一的信息流，同时传输物流、服务流等各种类型信息，使供应链异常复杂。
（4）交叉性
不同的供应链可以通过中间节点进行交互，形成相互联系的供应网，复杂多样的供应链通过彼此交叉，扩展供应范围与供应水平，极大地发挥供应链作用。
（5）服务性
供应链的中心是核心企业，其服务对象是具有产品或服务需求的人群，此类人群的市场需求是供应链形成的根本原因，也是推动供应链发展的动力。供应链为更好的发展，就必须具备服务性，以市场需求作为发展目标，并随着市场需求变动不断改进。
2.商业地产工程供应链的流程
供应链管理目的是对核心产品进行筹划、生产、分销、进入市场的整个流程的有效管理与控制，从而达到最少时间最小成本最优产品的生产效果，同时关注核心产品生产过程中的各个企业节点，重视信息流、服务流等运行发展，最终达到多方共赢的成效。商业地产工程的供应链流程则是将商业地产作为中心，进行土地竞标、图纸测绘、实地勘测、建设工程、招商出租等整体流程的有效管控，缩短合约签订与建设的时间，减少建设建材成本，进行招商出租工作，建成最符合市场需求的商业化商场与商业办公楼等。在整个供应链流程中，实现企业利润的最大化，建立完善的市场机制，发挥商业地产的对经济的积极作用。
三、商业地产供应链的成本优化研究
1.商业地产供应链成本考量
供应链成本考量是将成本管理运用在供应链上，供应链成本涉及到产品生产流通过程中各节点的相关费用，包含产品研发、生产、采购、宣传、销售各环节费用，而商业地产供应链成本考量则重视地产开发商的中心作用，关注上游、核心、下游的成本耗费。商业地产开发的上游主要涉及地产建设前期的成本，例如土地购置成本、资本成本等；核心成本则关注工程建设阶段的成本，例如房屋建设成本、土地安置成本、建筑人员成本等；下游成本则关注商业项目销售成本，例如物业管理成本等。商业地产供应链成本影响商业地产开发进程，这要求我们进行成本优化来促进商业地产开发。以我国地产开发商万科作为例子，当小开发商因资金周转出现开发难题时，万科集团关注地地方供应链结构，减少建设成本，形成“战略供应商”模式。
2.实行供应链成本优化的意义
供应链是核心企业进行上游、下游沟通的流程性链条结构，将工程供应链应用在商业地产中，主要是将商业地产看成中心，即供应链条中的核心企业，它既是房屋的提供者，也是链条结构中的组织者和协调者，再根据相应的开发流程确定上游与下游企业，形成完整的商业地产工程供应链。进行成本优化管理，不仅能推动供应链的完善，同时带动企业进行开发工程，将供应链成本优化引入商业地产工程中具有重要意义，主要表现在以下4个方面：
（1）利于在激烈的土地竞标中取胜
各商业企业为扩展自身商业领地，占领更大的市场份额，势必通过竞标获取更多的土地资源，高价竞标是目前竞标的主要形式，价高者得成为行业竞争趋势。单一提高购买土地价格只能保证土地的所有权，倘若后续资金不充足，就难以进行商业地产长远发展，因此，在商业地产工程中引入供应链促进企业从供应链整体的角度考虑问题，分析整体环节的资金配置，减少个环节成本，从而在土地竞标中提出最为合理的价格，保证在激烈土地竞标中取胜。
（2）利于实现成本与时间的最优配置
商业地产工程受市场需求的影响巨大，确定商业地产工程需要经过签订合同、实地勘测等多个环节，少则几月，多则数年，在其期间中耗费的时间与成本总量极大。将供应链引进商业地产工程，商业企业家的上游供应商与下游分销商都是经过长期整合形成的最优配置，正如“老马识途”一般，配合良好的供应链能减少地产开发的成本与时间，推动商业地产的平稳运行。
（3）利于培养商业地产的核心竞争力
目前房地产开发企业功能冗杂，责任巨大，不仅要把握供应链环节，而且涉及开发建设的各个方面，这让不少开发商筋疲力尽。运用供应链的商业地产商则能够明确自身的职权范围，把握关键产业链的发展脉络，进行重点监督，及时调整的保障措施，减少企业浪费的成本，带动企业核心竞争力增长。以万达集团为例，大连万达房管公司重视人员供应链条，同海尔公司建设筑屋工作室，提高人员供应水平，增强企业核心竞争力。
（4）利于形成企业的创新能力
商业地产的开发工作依靠供应链各环节的技术支持，开发工作若缺少合拍的建材供应商、质量检测局、筹资机构等便会出现危机。供应链关注各节点技术能力，把握重点作用，促使核心公司根据不同技术水平及时进行调整，作出加大建设投入，更换新型建材，结合实际需求等决策，从而带动企业创新力，建设特色的商业房产。
3.商业地产供应链成本优化
相比普通地产而言，商业地产受经济与环境因素影响巨大，便利的交通位置能带动地产商业化的进程，相关的国家政策亦能影响其发展规模，因此对商业地产的成本优化，应在经济与环境因素的前提下，将地产供应链成本优化分为上游、核心与下游进行具体分析：
首先，关注商业地产供应链上游的成本优化。供应链上游成本主要包括土地开发成本、咨询成本、勘探成本、资金成本等，其中开发与资金成本占该环节成本比重最大。要想减少土地开发成本，就必须了解不同区域政府对土地价格对相关规定，对价格波动作出相应预测，选择价格最优的时间进入市场，要想减少资金成本，就必须关注贷款利率、回报周期、企业负债率的成本指标，降低企业负债率，利用财务手段控制资金流动，扩宽融手段，合理使用资金，加快资金回笼。
其次，关注商业地产供应链核心的成本优化。供应链核心成本主要包括工程建设成本、管理成本、开发成本三方面。要想减工程建设成本，可以通过设计与建设两方面进行成本减少，在保证商业房屋的实用与安全性的前提下减少工程造价，尽量选择最优的设计方案等；要想减少管理成本，就必须合理配置管理人员，保证人岗匹配，提高整体的管理水平，减少不必要的管理费用；要想减少开发成本，就必须意识必要开发成本与浪费性成本，去除不必要成本，在法律允许的前提下减少必要的相关成本，减少成本耗费。
接着，关注商业地产供应链下游的成本优化。供应链下游成本主要包括销售成本、宣传成本等。销售成本是影响下游成本的核心，它影响整个工程是否能获取回报。要想减少开发商的销售成本，就应制定符合市场需求的销售计划，招聘优秀的销售人员，减少不必要的宣传成本，以最少的销售成本取得最大的销售成果。
最后，关注商业地产供应链的成本优化，应从上游、核心与下游三方面进行具体分析，并结合当地市场的实际进行开发，重视经济与环境对其成本的影响。
四、结论
繁荣的城市经济带动商业地产发展，商业用地的单位价格远高于住宅、工业与综合用地。以商业开发作为核心进行上游建材供应商与下游销售商的供应链分析，促进地产商形成竞争优势，同时将成本优化引入供应链环节，尽可能减少房地产开发成本，带动商业地产的繁荣。
参考文献：
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