摘 要：改革开放数十年使得我们国家的城市有着突飞猛进的发展，尤其是我国二线城市的数量越来越多，但是随着市场经济的逐步深入，二线城市的商场越开越多，逐渐出现了饱和情况，使得商场空置率过高。同时，二线城市的商场空置率和城市的发展有着诸多联系，并影响着城市的长远发展。本文立足于二线城市商场空置率与城市发展之间的联系进行研究，希望给后来的研究者提供借鉴以及建议。
关键词：二线城市；空置率；城市发展
我们知道在近些年的发展中，很多二线城市的购物中心以及百货商场都以及倒闭或者面临着倒闭的危机，这和二线城市商场空置率有着诸多联系，并影响了城市的发展。据可靠数字表示，我们国家二线城市的商场空置率高达25%，集中体现在重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市中，这些地区由于部分项目招商未达到市场预期才造成空置率过高。对我们城市的发展起到了阻碍作用。所以我们更加要研究两者之间的关系并改变现状。
一、二线城市商场空置率高的原因
事实上，困扰商场的还不止是空置率，居高不下的租金、越来越多的商场以及国内外复杂多变的经济形式，以淘宝为代表的电商也在“电伤”实体经济。
1.过高的租金压力。在二线城市的环境地段，商场的经营者承担着巨大的租金压力，这些压力会通过商品的售卖转移到了消费者的身上，这就使得商品价格升高，高租金最终转嫁给消费者，使得空置率的形成。
2.商场出现饱和。在二线城市的发展中，毕竟没有一线城市的发展速度，但是商场的开发速度这几年却呈现出上升趋势，这就使得商业地产过度开发，逐渐的形成了商业地产泡沫。导致每个商场之间的距离很短，不利于商场的发展和城市的良好规划。
3.网络冲击。据可靠数据显示，因为我们国家加入了WTO，经济受到了国内外经济的双重打击，在加上近几年电子商务的冲击，就2014年一年的统计数据表示，我国二线城市的大型商场营业额普遍缩水1/3。
二、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响
1.商业房租逐渐走低，不利于城市经济发展。二线城市的商场空置率越来越高，直接导致城市的商场租金降低，从而牵动其他房价以及租金的下调，不利于城市的经济发展以及GDP的持续增长。
2.不利于城市综合体的建设。可以说，新的时代下城市综合体的诞生使得城市建设向着多元化以及一体化的方向发展，主要集中打造集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体的现代化城市综合体，但是由于在二线城市中商场的空置率过高，影响了购物中心的建设，不利于城市综合体的打造。
3.不利于二线城市的长远发展。过高的空置率最明显的就是造成二线城市的城市用地的浪费以及建筑施工的浪费，并且对于今后的开发和利用提出了难题。这样不利于二线城市的长远发展。
三、降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法
1.政府方面。对于政府来说，应该在市场经济中发挥有型经济的积极作用，对于商业地产的滞后性进行不断的调节，使得商业地产的规划和发展趋近于合理化，避免不必要的浪费，阻碍了城市的长远发展目标的实现并发挥政府信息提供的作用，针对某一个地区进行调查研究，确保房地产信息监测体系健全，市场信息对称，避免流通不畅，引起大量空置的出现。
再看，我们的政府以及开发商要正视城市综合体的存在，不能在开发的过程中贪多。最重要的是，我们的政府部门在综合体规划过程中，要充分尊重市场，从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域，应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究，可考虑与产业结合，或与城市历史结合。做到具体问题具体分析，不能没有调查就直接下定论。
2.地产商方面。对于地产开发商开说，要在今后的开发中对商场的经济周期的分析，避免由投资决策失误引起的二线城市的房屋空置现象。与此同时，还要在开发之前就要对需求进行主动分析，以免因为主观原因达到空置，浪费了资源，阻碍城市的长久发展。
同时，我们的开发商应该明确一个理念，城市综合体的创建不是一蹴而就的，是一个整体，是一个长期的系统，所以我们的开发商要戒骄戒躁冲，要充分的考虑到目标商业地产的定位、业态、人流等重要元素。另外，开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识，还要尊重城市气质，在城市本身的基础上进行商场的开发，而不是仅仅看到眼前利益。
本文经过了详细的论述，主要阐述了二线城市商场空置率高的原因、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响以及降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法等三大方面。笔者认为二线城市的发展和二线城市的商场空置率有着负相关的联系，也就是说空置率越高，城市发展越受阻；空置率越低，城市发展越迅速。所以我们的二线城市要根据自身的发展状况，充分的尊重市场，并使得综合体开发要结合城市发展，这样才能有效的通过控制空置率使得城市的发展越来越成功。所以，笔者认为在二线城市的发展过程中要以平稳为主，因为二线城市的经济实力毕竟没有一线城市的强。所以一定要站在二线城市的发展历史上看问题，切记贪多图快。
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作者简介：褚军博（1993- ），男，河北人，沈阳师范大学国际商学院金融学专业
