...的财务指标探讨房地产投资项目的评估
张晓东+尹璐
摘 要：众所周知，房地产投资的经济问题已经是中国的一个民生问题。而我国的房地产行业在经历了2008年的短暂下行后，在国家的扶持下，2009年以后便恢复了上涨，然而随着房产价格的快速上涨，又再次引起国家对地产业的调控，从这一系列的调控政策不难看出我国对房地产行业调控的力度和决心。与此同时，国家的这些宏观调控政策却给房地产业带来了巨大的影响，使得不少的房企都在面临很大的发展困难。所以说，在国家的调控政策越发严厉的情形下，我国的房企如何避开威胁，抓住外部环境带来的机遇，采取科学的方法对房地产投资、甚至商业地产投资项目进行合理的风险评估和风险管理，是所有地产企业都应该认真思考的问题。
关键词：风险评估；商业地产投资；研究
一、商业地产投资的内涵和概念
房地产主要分住宅房地产、非住宅房地产两大类。而商业地产就是对于住宅地产来说的，其是房地产与商业的一个结合体，但并等于简单的把两者相加。所谓的商业地产，主要是指在整个商业地产的投资中，把开发规划、投资估算、市场定位、招商、销售以及运营管理等按照一定的顺序作为整体流程进行运作的房地产开发和经营管理。所以商业地产的形式是多种多样，其包括shopping mall、购物广场、娱乐类商业地产、商业街、大卖场、酒店旅馆、折扣店和住宅的底层商铺等等。所以，地产行业作为我国第三产业的一个重要组成部分，其是社会生产与再生产以及文化、科学、卫生、教育等等多种社会经济活动的载体和基础，其也正是处于我国国民经济发展的基础地位。与此同时，商业地产与其他行业相比较，在我国国民经济中又同样具有高度的关联性与综合性，其发展可以带动一些相关行业得以更高、更快的发展。
二、商业地产投资的主要特点
1.投资周期比较长。商业地产项目的投资主要是经过投资的前期（包括投资机会的研究、投资项目可行性的报告分析、投资项目建议、投资项目的评估和决策）、投资的实施期（包括项目设计、项目管理、项目控制和项目竣工验收）、项目的经营或者营销期这三个阶段，通常情况下，投资周期少则一至两年，多则会数年到十几年。而且，投资的回收期通常也需要几年时间，甚至更长。所以，投资者要想承受市场风险和长期的资金压力，就必须十分重视投资的前期工作，要尽可能的避免风险所带来的损失。
2.投资巨额。我们知道，商业地产是资金密集型行业，其从土地的购置再到建造不动产，投资额少则数十万、百万元，多则就会上千万元，甚至是数亿元，常常会使很多实力不太雄厚的投资者望而兴叹，即便可以采取股份投资或者分期投资等方式，那也是远远不够的。所以说，对任何商业地产投资项目，我们都必须要认真的分析，并且慎重的作出决策。
3.对金融的依赖比较大。商业地产项目所需要的巨额资金，就使投资者会在很大程度上需要金融部门的支持，在商业地产的开发过程中，通常需要向银行进行开发贷款来作为支撑。又由于商业地产自身具有很高的增值性，所以很多金融机构（例如银行）也愿意给商业地产的投资者提供大额贷款，通常情况下，商业地产投资者能够向金融机构获取70%左右的抵押贷款，并且能够享受到金融机构利息方面的一些优惠。因此，金融机构的支持，已然成为整个地产业经济得以健康持续发展的关键所在。
4.商业地产投资具有高收益的特点。商业的经营收入是商业地产的主要盈利来源。建成后商业的经营和管理、区位的影响等等，都会直接影响到收入的产生。那么，一个具有良好品牌效应、并且运作成熟的商业地产，其自身价值的提升也完全能够看作是投资的高收益。
5.受国家政策的影响性很大。由于我国商业地产投资的属性具有不完整性（只有使用权却没有所有权），这样使得商业地产不只是体现一种经济关系，也同样体现了一种社会关系和法律关系，所以，商业地产的投资比其他任何投资行为都要受到政府更多的干预和规范。我国政府就为调控地产业出台了不少政策，给商业地产也带来了巨大影响。然而商业地产也在很大程度上影响着我国国民经济的发展，并推进了相关政策的不断修改。
三、风险评估在我国商业地产投资项目过程中的重要地位
房地产的投资运作是覆盖很多方面的极为复杂的一个系统工程，风险投资专家在实际的操作过程中受到资本收益率以及时间的要求，一般会运用到社会关系、金融市场运作、科学施工管理等等各种手段，从而在所投资的企业或者项目中得到高额的回报，最终实现自己与投资者的目标。具体的商业地产投资运作包括很多方法与程序，如融资技巧、选择商业地产的投资机会、项目风险的预测、商业地产项目的管理和运行等等，在这其中最重要的就是商业地产投资项目的风险评估以及选定，这是预示投资成败与否的非常关键因素。因为商业地产项目的风险评估可以使投资专家与投资者都能全面认识到该项目各个部分的关键点、项目总体的运作过程以及其重要价值的所在，帮助投资者发现蕴藏着较大潜力的项目，使其在决策中能够有根有据，并能初步筛选出最合适的投资对象，以得到预期的投资回报。因此，商业地产投资项目的风险评估在整个商业地产的投资决策中占具着十分重要的地位。
四、商业地产投资项目的风险评估分析
1.政策风险的分析研究
政策风险是由于国家政策潜在变化带给地产市场中的经营者和交换者不同形式上的经济损失。我国的商业地产行业在很大程度上会受到政府的控制，特别是在产业政策调整、土地供应、环保等方面，都对商业地产的投资者构成了巨大的风险。
（1）产业政策的风险
产业政策的风险是由产业结构与产业政策的变化引起对商业地产的需求结构的变化，最终很可能给商业地产的经营者和生产者带来损失。例如当产业结构的政策发生变化时，对商业地产业需求结构的影响也是很明显的。比如说当制造业和工业在我国的国民经济中占比增大时，此时对加工制造等行业的厂房需求就会增加，这就有可能对服务业与其他商品的需求下降。另外，在我国的产业结构政策中，若是重视并且优先发展了房地产行业，就会给商业地产的经销商和投资商都带来好处；若是限制甚至打压地产行业的发展，那么就会给商业地产的经销商和投资商们都带来损失。由此可见，我国的商业地产产业改革风险还是很高的，只要经济发生过热的时候，国家通常都是要先压缩固定资产的投资规模，会对很多在建的项目实施缓建措施或者停建。而这些政策的出台必然导致工期的延长、利息的增加、资金的滞压，对于投资者来说，必将带来不小的风险。
（2）土地供应政策的风险
土地供应政策主要包括：土地利用年度计划、土地利用总体规划、征地政策和收购储备政策等等。房地产开发中的一个最重要要素就是土地要素，其是开发商的命脉，而土地供应结构会根据政策目标所进行调整，我国政府也会通过该调节杠杆，对经济进行宏观调控。当房地产的市场过热时就会通过减少供地量或者提高地价来减少需求，从而达到稳定经济发展和减缓投资增长速度的目的；当房地产的市场比较萧条时，就应该与货币政策、财政互相配合使用，进而才能加快经济发展。我国目前，政府是通过招、拍、挂的方式来对土地使用权进行出让的，土地的供给量不断，可是开发商们之间的竞争则更加激烈，而土地拍卖价格的上涨更会增加商业地产开发商的投资成本和投资风险。
（3）环保政策变化的风险
商业地产项目无论是在前期的规划设计阶段，或者是在施工建设阶段，都一定会遇到一些环保问题。比如污水处理要求、绿化要求、施工的外部效应等等。也随着我经济发展水平的不断提高，城市管理也对商业地产项目的规划和施工管理都提出了越来越高的要求。那么，当环保政策发生改变时，有的商业地产项目也将由此而改建或者迁移，甚至增加环保功能用以符合最新政策的要求，这些都会增加企业的建筑成本。
2.经济风险的分析研究
（1）市场供求的风险
任何市场的供求关系都是不确定的和动态的，而这种动态性也直接决定了市场中经营管理者们收入的不确定性，然而商业地产市场的经营者们所承担的该种风险往往比其它的市场要大一些，这是因为商业地产的商业价值在很大程度上会受供求关系的影响。只有对我国商业地产的供求关系进行科学的预测并且作出客观的判断，充分把握市场供求变化的规律，才会有可能规避此类风险的发生。
（2）金融风险
金融风险是指由于金融机构的政策发生变化，从而给商业地产市场带来的影响，主要是由利率变化、汇率变化等方面所引起。商业地产投资通常所需的大量资金，必须借助银行的开发贷款来支持，那么利率的变化必然会给商业地产业带来不小的影响，例如利率上升时，开发商的资金成本就会增加，而投资者的购买欲望却会下降。另一方面如果投资筹集的资金是外汇资金时，那么汇率的变化也同样会对投资者的融资带来很不利的影响，甚至增加融资成本。可见，金融风险既会增加商业地产投资的开发成本，也会抑制市场的需求，这无疑也会给投资者带来损失。
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