房地产企业会计核算房地产企业成本核算
沈华林
【摘 要】在房地产企业项目开发管理体系中，成本管理始终处于重要地位，它贯穿于整个项目的开发过程。房地产企业项目的目标总成本，是通过经济合同的签订，进行量化的具体分解，最后以现金的形式流出企业。房地产企业对于项目成本管理的整体有效性的评定，也是建立在财务部门会计成本核算的基础上加以比较、分析、丰富而成 ，所以加强会计成本核算在房地产企业项目成本管控中的作用，尤为显得重要。
【关键词】会计核算；房地产企业；成本管控；改进建议
房地产企业是一个资金密集型企业，具有开发周期长，资金投入量大、成本结构复杂的特征，所以房地产企业的项目成本管控有别于一般企业，有着以下的特点。
首先是全方位的。从项目的立项、设计、招标、施工、销售、交付等各个阶段，都存在着相应的成本管控节点。例如在设计阶段（包含方案设计、初步设计、施工图设计），对项目工程造价的影响可达75%以上，所以如何优化产品设计是该阶段的成本控制重点。在保证产品同类品质的同时，降低开发成本，以适应市场需求，因而设计阶段成了房地产企业项目成本管控的核心所在。
其次是多主体的。每个部门、每个员工都是成本管控的参与者，都有着自己成本管控的领域和工作。尤其是财务部，随着各类经济合同的履行，各项成本的实际发生数最终以现金的形式流出企业，通过会计成本核算归集到相应的成本大类及明细，所以财务部门作为项目成本管控全过程的参与者之一，也成为项目成本管控的最后一道防火墙。
一、会计成本核算在项目成本管控中的作用
房地产企业的成本管理包括成本预算、成本核算、成本控制、业绩评价等4个部分，而成本核算是成本管理工作的基础，也是核心重点。成本核算的质量与否，将直接关系到项目成本预算的合理性、成本控制的有效性、业绩评价的实用性。而成本核算主要是由财务部门来完成的，财务部通过对项目成本的核算，动态地传递着成本的变动信息，能让公司相关部门及时采取有效的手段进行成本的控制，来实现预先制定的成本管控目标。所以财务部门在整个项目成本管控过程中始终处于重要地位，会计成本核算工作也成了财务部门最为核心的、最为复杂的内容。因此在项目成本管控中，会计成本核算有以下作用：
1.有助于企业实施动态的成本管理
企业通过经济合同的签订，把项目目标总成本分解成具体可实施的经济合同。工程部等用款部门，按照项目实际工程进度，结合合同付款约定提出用款申请，由财务部负责支付并按成本大类及明细进行核算，从而把付款进度与工程进度相结合起来，为成本管理者和使用者实时反映项目成本的变动信息，促进了企业对项目成本控制的动态管理。
2.有助于企业提高成本管理的整体水平
通过对实发成本的核算、归集，财务部门可以监督、考核目标成本的具体执行情况，结合成本的偏差率，分析其存在的原因，从财务角度提出改进措施，从而提高了企业成本管理的整体水平。
3.有助于企业提高资金使用效率，降低资金使用成本
会计成本核算实质上也是对企业预算资金使用情况的全面反映。通过会计成本核算，使资金使用部门和管理层及时了解预算资金使用的动向、结余等情况，为管理层控制资金预算提供了动态的信息，从而有利于提高企业资金的使用效率，降低资金使用成本。
二、会计成本核算在项目成本管控中存在的问题
1.财务部门对于成本管控的意识不足
不少财务人员认为，企业项目成本控制的关键在于设计阶段、施工阶段，因而设计部门和工程部门才是成本控制的重要部门。财务部只是对于已经发生的项目成本，按照事先设置的会计科目与成本大类进行核算，只要做到归集成本所涉及的会计科目、金额无差错，经济合同有台账记载，并能正确提供相关成本的实际发生数就行了。这种机械式的会计成本核算，往往缺少与项目成本管控的有机连接，缺乏对项目成本管控的全局意识，使得会计成本核算与年度资金预算的执行、项目目标总成本的控制相脱离，没能充分发挥财务部门对项目成本应有的管控功能。
2.会计成本核算方法不合理，以致产生对项目成本控管质量的影响
会计成本核算方法的不合理，主要有以下两种原因引起的：
（1）工程類合同订立不规范。工程类合同订立的不规范，人为造成不同项目主体之间发生的成本需要分摊。本公司曾经分期开发过一个楼盘，其中一、三期为住宅，二期为动迁安置房，四期为商业。从资金及安置动迁角度考虑，公司先同时开发一、二期，两个项目各有立项批文，应分别核算各自的项目成本。在签订施工总包合同时，两个项目只签订了一份总合同，文中没有体现各自的工程款而只显示一个合同总价。由于一、二期商品住宅的品质完全不同，施工成本存在着很大的差异。后来由于多种原因，最终导致财务部失去了按直接成本法计算成本的机会，只能采用预算造价作为项目成本的分摊标准。
（2）成本分摊方法选择的随意性。一个项目公司如果分期开发或开发商品主体类型不同，可能会产生不同项目主体间成本需要分摊的问题，而房地产项目各类成本基数很大，所以选择合理的成本分摊方法，将有利于对项目目标总成本和可售单位成本正确性的综合评价。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）中要求，对土地成本、公共配套设施、借款费用等成本项目的分摊方法作了具体规定，而对于其他成本项目，例如开发间接费、建安成本等项目成本的分摊方法则由企业自行确定。如果对于涉及需要分摊的项目成本，在选择分摊方法时没有按照税法规定或随意选择，这或多或少会对不同项目间目标总成本和可售面积单位成本的正确性与控制性产生一定的影响。
3.项目成本监管部门之间信息不对称
房地产企业的项目成本管控是一个全方位、多主体参与的过程。财务部门会同其他成本监管部门，定期就项目成本的已发数、成本偏差率等指标的执行情况进行核对、分析，对于从中发现的问题将及时采取有效的改进措施。这首先要求各方对于项目成本的大类及其所属明细的分类，及其它们各自的目标成本值等基本信息应该一致，然后在此基础上就成本的实发数与目标值进行比较，分析其产生的原因，否则对项目成本管控的质量和力度将产生一定的影响。由于各部门专业要求不一样，对于各自核算的成本大类或明细会存在着一定的差异性。
房地产企业的项目成本一般由土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建設费、公共配套设施费、开发间接费等6个大类组成，而且各大类之下明细众多，共同构成了错综复杂的成本关系网。财务部在设置会计成本核算科目时，还需要考虑税法的特殊规定。例如营销阶段发生的包括样板房装修费在内的营销设施费，是归集在开发间接费科目中进行核算的。还有国税发（2009）31号文第三十二条指出：对于出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。这使得三项“预提成本”在财务部门账上的记载数与实际发生数存在着一定的差异。
三、提高会计成本核算对成本管控作用的建议
1.财务人员要树立成本管控的全局意识
财务人员应当树立成本管控的意识，要把日常的会计成本核算与年度资金预算的执行、目标总成本的控制相结合起来，融入企业成本管控体系之中，发挥会计成本核算对项目成本管控的作用。
2.发挥会计成本核算信息的互通作用
财务部门要会同相关成本监管部门梳理项目成本大类及所属明细，对涉及与财务部门不同的成本大类或明细科目应事先进行协商一致，使得企业的项目成本管控有着统一的基础信息。对于按税法规定可预提的三项“计税成本”，要及时通知相关部门，并在今后实际发生时加以注意，避免相关成本的重复核算，以形成互通的成本核对信息。要参与经济合同的招标工作和经济合同签订的审批流程，发现符合独立核算的经济业务要求单独签订合同，从源头上避免不必要的成本分摊，提高会计成本核算的正确性。
3.建立财务部门动态的成本管控网，发挥会计成本核算的能动作用
建立动态的成本管控网。把项目的目标总成本、成本大类及明细、各类经济合同放在同一框内，并设置相应的成本偏差率、成本预警值、累计成本发生数、本年度成本发生数等成本管控指标。财务部门通过对各项经济合同付款进度的监管，进一步掌握了成本大类及明细的变动，最后以实现对目标总成本的控制，这称之为“逆向控制”；再运用正确的会计成本核算手段，并采用合理的成本分摊方法，进行汇总分析，可向管理层提供一幅动态的成本管控图，这对于项目总成本的最后竣工决算提供了有力的依据，也为核算可售面积单位成本的正确性奠定了基础。
在成本控制实施过程中，财务部门应根据工程进度的实际情况，结合是否存在设计变更、工程签证单等对工程量产生变化的因素，实行刚性控制与柔性控制相结合的管控原则，发现问题及时协调沟能。
四、结束语
综上所述，房地产企业应当加强会计成本核算的基础工作，完善会计成本核算方法，提高会计成本核算在项目成本管控中运用，发挥财务人员的成本管控意识，以促进房地产企业项目成本管理总体水平的提高，从而增加房地产企业的竞争力。
参与文献：
[1]唐眉.房地产会计成本核算中的问题与对策探索.产业与科技论坛[J]. 2015 第13期.
[2]刘金.房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析.时代金融[J]. 2016第4期中旬刊.
[3]李阳.房地产企业成本核算与监控.时代金融[J]. 2016年第6期中旬刊.
