破解房地产困局从摆脱土地财政开始
常晨
【摘 要】自2012年之后，我国便进入了新经济常态。在新经济常态下，我国经济将呈现出一种中高速增长的趋势。本文将针对地方政府土地财政成因以及地方政府土地财政面临的困境进行详细的分析，其目的是探究出地方政府土地财政破解对策，以便于解决地方政府土地财政困难。
【关键词】经济新常态；地方政府；土地财政
当前，我国地方政府已经变成了地方土地的经营者和管理者，相对更加注重土地带来的经济效益。纵观我国经济的整体环境，当前我国楼市投资增长速度放缓，并且楼市交易量也逐渐放缓。楼市的不断放缓使我国地方政府土地财政进入了倦怠期，导致了我国地方政府土地财政面临巨大挑战。本文将针对经济新常态下，地方政府土地财政面临的困境及破解对策进行详细的分析。
一、地方政府土地财政成因
1.缺乏完善的土地管理机制
土地财政已经成为当前我国地方财政面临较大的问题，造成地方财政最主要的原因便是我国土地管理机制相对来说并不完善。当前我国很多地方政府会在进行土地管理的过程中，往往代表国家行使权力。与此同时，我国当前在土地专用层面，已经制定了一系列相关严格的法律法规，为我国地方政府垄断管辖区内的土地市场，提供了制度层面上的保障。可以说，由于缺乏相对严格、完善的土地管理制度，使得当前地方政府已经成为地方土地的管理者和经营者。保障土地经营利益、实现土地收益最大化已经成为地方政府追求的目标。
2.当前我国的财税机制并未健全
我国在1994年进行了财税才体制改革，逐步的将我国的财权上移到了中央部门，将事权分布到了地方政府部门。虽然我国已经进行了财税机制改革，但是此次改革中还存在一定的缺陷。就我国实施分税制改革以来，地方财政收支不均等的显现屡见不鲜。从1990—2010年，我国地方财政收入从66%降低到48%。由于财权上移使得我国地方政府财政收入，大幅度下降。但是由于事权的下移，使得地方政府的财政支出备受压力。从1990—2010年，我国地方政府支出从地67%上升到82%，地方财政收入与地方财政支出不成正比，为地方财政带来了极大的压力。
3.城镇化趋势不断推进
城镇化是我国发的必然趋势，随着我国经济社会的不断发展，1988年，正是的颁布了宪法修正法案，其中，明确的规定了我过土地实施有期限、有偿的使用制度，在此制度的推动下，便构成了我国地方政府以批租为形式的土地财政模式。据笔者调查，我国2017年末城镇化率升至58.52%，比上年末提高1.17个百分点。2011年末，我国的城镇化率首次超过农村，这一调查证明着我国当前已经踏上快速发展的道路上。但也正是城镇化进程的飞速发展，使我国地方政府土地财政扩张现象也更加严重。
二、地方政府土地财政面临的困境
1.新经济常态下带来的困境
当前，我国除了一线城市之外，很多三线、四线相对较小的城市，对于房地产的需求不断下降，使得房地产行业的库存相对较大，导致了楼市更加萧条。在这种情况之下，我国很多的房地产投资企业都纷纷的推出楼市转向其他行业，使得楼市投资骤降。针对此种情况，当前很多城市都纷纷对房地产行业适当进行了松绑，使得房地产行业在一定程度上有所回温，但是之前放假一路攀升的现象一去不复返。由于我国国民观念的转变，使得我国三线、四线的城市的人口增长率极为缓慢甚至呈现负增长状态，使得我国楼市库存量相对较大。人们生育、生产观念的不断转变，使得房地产行业疲倦期已经成为不可逆转的事实。
2.过度追求土地利益带来的困境
由于多种原因导致了地方政府部门不得不利用土地来扩充自身的财政，地方政府土地财政带来的直接影响便是城市的拓张。城市扩张必然导致地方政府需要更多财政资金来建设公共基础设施，由于政府资金财政的压力，使得地方政府不得不再次陷入“占地——卖地——基础设施建设——占地”的循环中。地方政府土地财政严重的导致了楼市的库存，并且地方政府过于注重土地带来的经济效益，使得房地产开发商不断提高房价，为百姓的安居乐业带来了一定的阻碍，严重的影响了土地市场以及房地产行业的正常运行与发展。
3.经济产业结构发展不协调带来的困境
土地政策看似能够缓解地方财政困难的燃眉之急，实则隐藏着严重的金融风险隐患。土地财政为房地产行业带来了巨大的商机，经济市场中的很多游资受到长期高房价的吸引，纷纷投资到房地产行业中，这便导致了我国其他产业的资金短缺，严重的影响了我国其他产业的发展，不利于我国国民经济产业结构的平衡发展。与此同时，房地产由于土地价格的上涨，房地产交易价格也飞速上涨。“双螺旋”的价格上浮趋势，必然导致我国经济的宏观环境出现一定变化。房产价格与房产价值产生的矛盾，使得房地产低迷现象已经成为经济市场发展的必然趋势。
4.地方政府急于退出的困境
土地财政已经成为的当前地方政府的主要收入方式，在长期的经济发展中，由于单一财政发展模式，为地方政府带来了一定的困境。在我国经济新常态的当下，相对来说房地产行业是一种拉动性强、涉及范围相对较广的经济产业，并在我国未来的10年中依旧保持国民经济支柱的地位。但是随着城镇化速度的加快，使得土地政策与房地产行业产生密不可分。当前我国很多地方政府纷纷出现财政赤字的現象，土地抵押融资负债较高，如果地方政府急于退出便会导致土地抵押负债带来的金融危机。并且，当前很多家庭都是通过按揭付款的方式进行的购房，若地方政府一旦退出房地产行业，便会严重的导致房价缩水，使得房地产收入会大幅度下降。与此同时，为银行的收益带来了严重的损失，银行便会提升自身的按揭条件，严重的为购房群众带来了更多压力，房地产行业便会异常的萧条。
三、地方政府土地财政破解对策
1.建立健全的财税机制
积极的明确地方政府与中央政府之间的财权与事权，科学、合理的将中央政府以及地方政府的使事权与支出责任进行匹配，保障各级政府的财力需求。将中央政府的公共设施建设与地方政府应该建立的公共设施责任进行划分。积极的进行“县财省管”的财权机制改革，不断的优化税收制度制度。给予省级地方权力机关部门一定的税收立法权，逐步的改善地方政府对土地财政的依赖。
2.明确政府与市场的界定
切实的关注地方政府对就业、教育、文化以及社会公共服务等内容的建设，保障政府公共服务的力度。积极的引导政府逐步退出土地经营层面，逐步的又投资型政府转向服务型政府，利用多种融资手段来解决公共建设资金的问题，将PPP融资模式积极的在地方政府部门开展，切实的帮助地方政府部门走出“占地——卖地——基础设施建设——占地”的怪圈。科学、高效的转变传统的城镇化战略，积极的培养高新产业，大力扶植县城以及重点乡镇，有重点、有策略的推动城镇化进程，保障我国城镇化科学、高效的发展趋势。
3.高效的推动产业转型
积极的针对地方经济发展结构进行调整，推动地方产业结构的转型。切实的转变投资主体，将传统的政府主导的投资主体转变成投资拉动的投资拉动，切实的推动土地财政的转型。保护、培育新型产业，调整房地产行业在经济机构中的比重，调动地方经济活力，培植多元化地方政府税源。积极的取缔落后产业，针对传统稳定财政来源进行稳定和优化，积极的发展服务也以及高新产业，并给予积极的鼓励与支持，在拓宽财政来源的同时，保持地方产业结构的稳定发展。
4.建设统一用地制度
当前我国现行的土地管理制度，相对缺乏科学性，很难保障我国土地的高效管理以及合理运用，使得我国土地资源在一定程度上遭到了破坏、遭到了不合理的利用。土地经营观念已经根深蒂固，很难在短时间内容转变。为了保障我国用地的高效性，就必须积极的建立制度法律保障，以便于约束地方政府部门的行为。我国必须进一步充实我国土地的所有权和集中权，高效的建设城市、乡村统一的建设用地市场，并针对不同地区的用地进行明确的规定。制定科学、高效的用地体制保障，确保土地利用的合理性和高效性。
四、结束语
总而言之，在经济新常态下，土地政策已经成为我国地方政府面临的重要问题。为了切实、高效的帮助地方政府走出土地财政的困境，必须积极完善我国的财税机制，明确我国政府与市场的界定，逐渐从经营型政府转变成服务型政府的层面上来。高效推动产业结构调整，为地方提供多更多渠道税源，保障地方经济发展的平稳性，建立健全用地制度，提升土地管理和运用的效率，保障我国经济、政治发展的长治久安。
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