房地产企业土地增值税的税收筹划思路
童鹃
【摘 要】房地产行业税负重是众所周知的，而土地增值税作为房地产企业需缴纳的重要税种之一，其税负的高低直接影响企业经营利润。随着国家对房地产行业的调控力度与日俱增，房地产行业利润越来越薄，土地增值税的筹划对减轻房地产企业税收负担，释放资金压力起着举足轻重的作用。本文论述了土地增值税的概念，强调土地增值税筹划的重要意义，指出土地增值税筹划中存在的问题，提出加强土地增值税筹划的建议。
【关键词】房地产行业土地增值税税收筹划
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税按30%～60%四级超率累进税率进行征收，由增值率确定相应税率。凡事预则立，不预则废。作为房地产企业最重要的税种之一，企业对土地增值税筹划的重视显得尤为重要。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的意义
1.有利于提高房地产企业的利润空间及财务管理水平
土地增值税实质上是房地产企业的一项经营费用支出，直接影响企业的利润，企业通过对土地增值税进行合理筹划，可减少税费支出，提高房地产企业的税后利润空间，从而有效释放资金压力，实现企业税后利润最大化。
房地产企业财务人员在土地增值税筹划中起着至关重要的作用，财务人员既要熟知会计准则、会计制度，更要了解及学习时时变化的税收政策，并运用到现实工作中，做到知行合一。在土地增值税筹划过程中，房地产企业财务人员不断学习税收知识、积累工作经验、掌握更多的土地增值税筹划方法，为提高企业的财务管理水平奠定了基础。
2.有利于房地产企业更好适应纳税环境
由于税法规定形式大于实质，特别是目前我国现行税法具有税种繁多、纳税环节众多、计税复杂等特点，如果企业不对税法相关知识进行系统学习并合理纳税筹划，将产生无法预见的纳税支出和重复纳税的现象。进行合理的土地增值税筹划，能使房地产企业更好的适应纳税环境。
3.有利于企业降低税收风险。
有些企业的整体税收意识薄弱，误将偷税、漏税理解为合理避税，使企业面临较大的税收风险。通过对土地增值税的筹划，企业财务人员及高管势必会大量收集相关税收政策，认真阅读相关税法并运用到开发过程中，这将大大提高企业的整体税收意识，在整个开发过程中各个部门按筹划方案进行，正确有效的税收筹划像一个指南针，引导企业向正确的方向前行，有效避免误闯税收“红灯”的情况，从而大大降低企业的税收风险。
二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题
1.缺乏土地增值税税收筹划意识
由于土地增值税清算时点一般在开发过程后期，税收筹划意识较弱的企业很难意识到土增税筹划的重要性。有的企业拿地时尚未配备财务人员，未进行合理的规划，开发中后期才意识到土地增值税带来的资金压力。而此时很多成本费用已生成或沿用一些不恰当的财务处理方法，财务人员也无力回天。房地产企业前期对土地增值税筹划的不重视，无疑对后续的财务工作产生不利的影响，造成土地增值税筹划存在不可估量的风险。
2.财务人员对土地增值税筹划不够专业
房地产企业财务人员对土地增值税筹划没有概念，对相关的税收政策理解得不够透彻，而且缺乏培训机会，财务人员只能摸着石头过河，走一步看一步，导致土地增值税税收筹划无从下手。
3.可扣除项目严重不足
房地产企业为能及时获得心仪的土地，往往疏于对相关土地进行详尽的了解，比如地块是否有合法发票，地块的青苗补偿以及拆迁补偿款是否有相关的凭证支撑等。房地产企业的上游供应商多为小企业或个人，没有专业的财务人员，加上房地產企业业务人员不具备良好的税收意识，经办人员对取得凭证持随意态度，往往先斩后奏，无法提供合法有效的抵扣凭证，导致企业的可扣除项目严重不足，严重缩小了土地增值税的筹划空间。
4.房地产企业缺乏与税务机关有效沟通
房地产企业在进行土地增值税税收筹划过程中，企业未积极与税务机关进行有效沟通，信息局限于自己的圈子或某些法规，无视地方政治及经济因素，房地产企业对土地增值税的筹划进行“闭门造车”。这样筹划出来的方案即使企业内部通过，税务机关也未必认可。
5.房地产企业对税收筹划方案执行效果差
房地产企业土地增值税税收筹划方案通过后，并未做到事中控制与及时跟踪。实际执行结果与税收筹划方案有较大的偏差，导致税务筹划只流于形式，难以落到实处，到最后不了了之。
三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议
1.注重员工培训，加强企业全员税收筹划意识
（1）房地产企业的高管必须有良好的税收筹划意识，只有高管大力支持，土地增值税的筹划工作才能得以顺利展开。房地产企业应对全员进行前期税收相关培训工作，进一步树立全员的税收筹划意识。土地增值税的筹划是贯穿整个开发过程的，需要各个部门积极配合，特别是企业高层的大力支持。若没有企业高管支持，仅靠财务部门推行税收筹划工作是难以实现的。
（2）房地产企业应重视对财务人员的培训工作，对土地增值税相关税法进行系统学习。无论外部培训还是内部培训，企业都应给予无条件支持，不能因为节约培训成本而忽略土地增值税筹划不可小觑的效益。在知识经济时代，只有不断更新财务人员的知识库，不断吸收和积累更多更专业的土地增值税筹划知识和方法，才能为企业土地增值税筹划更好的出谋划策，争取更多的利润空间。
2.熟悉房地产企业土地增值税筹划的方法
（1）合理设置组织架构。列入开发间接费用科目的费用可加计扣除20%，开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用应记入管理费用，管理费用无20%加计扣除的规定。企业在设立组织架构时应考虑这些因素，适当将公司本部人员编入现场管理部门，以提高开发间接费用，达到节税目的。
（2）利用精装修成本，增加可扣除项目。由于开发费用可以加计20%扣除，房地产企业在开发过程中可以选择带装修出售。例如：某房地产公司不带装修开发成本为10000万元，售价22500万元，不考虑其他因素，计算该房地产公司应缴纳土地增值税。
增值额=22500-（10000*120%）=10500万元
增值率=10500/10000=105%（适用50%税率，速算扣除数15%）
土地增值税=10500*50%-10000*15%=3750万元。
现对上述案例进行税收筹划，将不带装修的毛坯房改为精装房出售，还精装成本为12000万元，售价为22700万元，计算该房地产公司应缴纳土地增值税。
增值额=22700-（12000*120%）=8300万元
增值率=8300/12000=69.17%（适用40%稅率，还算扣除数5%）
土地增值税=8300*40%-12000*5%=2720万元
节约土地增值税=8300-2720=5580万元
通过上述案例可知，利用好精装修成本，增加可扣除项目，节税效果是相当可观的。
（3）利用税收优惠政策
根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。房地产企业可利用增加扣除项目或降低售价的方法进行税收筹划，尽量将增值率控制在20%以内。当然企业需将综合利润与节税效果进行对比，择优选择方案。
（4）利用好土地增值税清算的时间节点
土地增值税清算节点虽有税法规定，但各地税局执行不一。据了解，有些税局并未按以上述条件要求企业清算，一般都允许企业申请延期清算。企业可利用这个时间差对土地增值税的筹划进行调整及修正，同时为缓交的部份土地增值税赢得资金的时间价值。
3.取得合法扣除项目，从源头抓起
房地产企业在拿地前应对相关地块做足前期调查，了解地块来源及相关权属，取得合法的可扣除凭证。房地产企业对业务部门人员定期进行土地增值税相关政策的培训，避免业务人员随意取得无法扣除的凭证，做到环环控制，避免接受无法扣除的凭证，为企业的土地增值税筹划赢取更多的时间和空间。
4.房地产企业应与税务机关积极沟通
税务机关在实际执法过程中，各地标准有差异。企业财务人员应及时与当地税机关进行沟通交流，充分了解当地特殊政策及惯例。与税务机关建立良好的税企关系，对于不清楚，不了解的土地增值税政策，及时寻求税务机关的帮助。通过多方了解后拟定的土地增值税筹划方案更加实用，更加有据可依，亦能更好的执行。
5.高管牵头，全员执行
当房地产企业土地增值税税收筹划方案正式通过后，高管应起到牵头作用，要求各部门无条件配合，按已通过的土地增值税方案执行，将土地增值税方案的执行情况进行绩效考核。只有将税收筹划意识成功灌输给全体成员，全员参与到土地增值税的筹划及执行中，土地增值税的筹划才不会论为纸上谈兵，取得事半功倍的效果。
四、结束语
土地增值税的筹划错综复杂，房地产企业应在开发前期尽早拟定适合企业实际情况的土地增值税筹划方案，在执行过程中根据情况进行调整与修正。为提高企业的税后利润空间、降低企业税收风险、创造良好的纳税环境以及提高企业整体管理水平，房地产企业应对土地增值税的筹划引起高度重视。
参考文献：
[1]贺丹 房地产开发企业土地增值税税收筹划方法研究《现在经济信息》（2017）013-0268-01.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》.
