房地产企业绩效管理中存在的问取题及对策.doc
梁杰
【摘 要】随着房地产行业的快速膨胀，国家为了控制房价快速增长，2013年2月20日，政府出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为10年内第9次房地产调控措施。由于政策的不断变化，加之市场竞争的日益激烈，房地产企业必须加强内部管理，降低成本，提升竞争力以适应日益复杂的市场环境。本文结合自身多年的实践经验，首先阐述了房地产企业建立内部控制的重大意义。分析了房地产企业存在着管理层内部控制意识淡薄，内部控制环境弱化，内部监管职能欠缺，缺乏信息沟通等若干问题，并提出了改变上述现状需要采取的具体对策。
【关键词】房地产企业；内部控制；对策
近年来，由于房价的迅猛高升，国家相继出台了多项抑制房价上涨的举措，导致房地产企业的经营环境面临复杂的挑战、竞争日益激烈。为此，房地产企业必须加强内部控制以优化企业管理，防范经营风险，增强竞争实力。
一、房地产企业内部控制的目标及重要意义
1.房地产企业内部控制的目标
房地产企业内部控制目标是要合理保证企业在经营管理中合法合规、不做违法违规的事情；企业由于涉及土地等稀缺资源，所以要保证资产的安全完整；财务信息数据真实可靠，能全面反映企业的业务动态，进而帮助企业分析经营管理中存在的问题并及时予以纠正，提高经济效益，促进企业可持续发展。
2.房地产企业内部控制的重要意义
（1）保障房地产企业在合法合规的环境下发展
房地产企业的生产经营活动应该是在国家的法律法规允许的框架下开展，土地作为稀缺不可替代的资源，属于国家所有。国家利用经济杠杆进行调控，利用价值规律通过市场引导达到供需平衡。同时，房地产企业涉及资金量巨大，开发经营周期长，这期间会面临诸多的问题。所以房地产企业必须遵守相应的法律法规，否则将受到法律的制约或制裁，并付出沉重的代价。
（2）维护资产的安全完整，提高经济效益，防范潜在风险
房地产企业是类金融企业，由于整个项目开发周期长，耗用资金量大，所以维护资金的安全完整非常重要。为了能够合理保证会计信息质量，为房地产企业的生产经营活动提供真实可靠的依据，必須能够有效地进行事前规划，事中监督，事后分析，这样才能最大限度地保护资产安全完整，降低开发成本，提高经济效益，防范潜在风险。
二、房地产企业内部控制存在的问题
1.管理层内部控制风险意识淡薄，对内部控制的认识不足
当前房地产企业普遍被大众认为公信力差，社会责任感差，过分逐利，这跟房地产企业对内部控制的认识不足密切相关。由于内部控制不能直接产生经济价值，很多房地产企业把主要精力投放在开发环节和销售环节，弱化企业内部管理；认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响办事效率，随意而为，独断专行，不考虑后果，这样就会不重视内部控制管理，即使重视，也没有有效执行，形同虚设。
2.房地产企业内部控制环境弱化
近年来，我国政府部门针对房地产存在的一系列问题先后颁布了许多法律法规政策，这需要房地产企业相关人员经常参加学习培训，以适应企业的成长需要。实际情况却是房地产企业主体素质停滞不前，社会在发展，而相关企业管理人员没能跟上国家政策发展的步伐，故出现内部环境主体素质不能满足房地产企业内部控制的需求，造成盲目自信，工作协调能力达不到更高要求，导致内部控制环境弱化。
3.企业内部监管职能欠缺
从内部监管方面，很多企业由于内部控制不健全，没有在董事会下设立审计委员会或内审部门，这样就不能有效制约相关部门在没有监管部门的约束下发生违法行为。有些企业尽管设立了内审部门，但由于内审部门人员素质水平低于该岗位所具备的职业能力水平，或内审部门不作为，流于形式，无考核机制，这样都会严重影响监管效果 ，使得内审部门不能发挥应有的作用。
4.房地产企业没有建立广泛的信息与沟通系统
房地产企业各个部门是有机的整合在一起，紧密相联、互相协调、互相制约，但目前中小房地产企业存在信息传递不通畅，不及时，泄露商业机密，这样会削弱该企业在同行业的核心竞争力，从而出现大鱼吃小鱼的经济现象。
三、加强房地产企业内部控制的对策
1.优化房地产企业的内部控制环境
（1）设置科学合理的组织架构，建立和完善业务授权制度
房地产企业的组织治理结构的产生程序应当合法合规，各职权应当相互分离，形成制衡。企业应当结合自己的实际情况，首先制定相应的组织架构图、岗位职责说明书、企业业务流程图等相关内部控制文件，然后各职能部门的员工要熟悉了解企业的架构图，掌握各自的职责分工，形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调机制。之前曾经历过房地产企业组织架构图不清晰，岗位职责划分不清楚，业务流程混乱，导致出现一项业务涉及多个合同、随意变更合同及相关条款等违约行为，这将给企业的诚信度带来重大的隐患。
（2）提高房地产企业的内部控制意识，确保内部控制的充分性和有效性
房地产企业不仅受经济形势变化的影响，还受政策形势变化的影响，目前房地产项目融资风险大，利率高，开发品质越来越高，项目总成本呈现出不断上升趋势。随着企业规模的不断深入扩大，企业高层管理者必须摒弃以人管理企业的陈旧思想，牢固树立以内部控制制度管理企业，以内部控制制度规范员工行为，以内部控制制度考核员工业绩的先进管理理念。加强内部控制制度是建立现代企业制度的必经途径，也是最基本、最重要、最关键的一种管理方式。加强内部控制，提高企业经营管理水平和企业整体素质，势在必行。
（3）建立以人为本的企业文化理念
房地产企业由于开发经营周期长，企业应当根据人力资源总体规划，结合企业经营需要，制订合理可行的人力资源计划，挖掘企业文化底蕴，提炼核心价值，形成企业文化规范，营造积极向上的文化氛围。
2.落实重要内部控制模式
（1）会計系统控制
房地产企业会计系统控制是内部控制的核心内容，一个有效的会计系统控制除了对业务进行全面、真实地反映、记录外，还应当重新定位会计的战略着眼点。因为现代会计已不再仅仅是记账核算的工具，而是更多地将企业经营管理融入会计系统，形成密不可分的纽带。会计职能的延伸可以进一步提高各项资产的有效性，帮助完善企业管理控制系统，从而提高企业整体经济效益。
（2）工程项目控制
工程立项时企业应当指定专门机构归口管理工程项目，对项目立项的程序提出项目建议书，并组织专家人员进行探讨研究，总结论证，做出最优决策。工程招标应当依法组织相应有关技术、经济方面的专家组成，对所提出的评审意见承担责任。工程造价方面应当严格建立设计变更管理制度，由于设计变更导致工程造价出现的问题，应当追究相关责任人员的责任。工程建设方面严禁伪劣假冒工程物资投入工程项目建设。工程项目未实施决算审计的，不得办理竣工验收手续。
（3）合同管理控制
一些房地产企业由于合同管理不完善，随意签属，随意变更，给企业造成极大的负面影响，所以要加强企业合同管理。房地产企业合同管理至少应一式四份。行政部、财务部对所有相关合同都要留存，行政部应将合同分类保管留档，财务部所留存的做为审核支付进度使用。工程部留存相关合同作为审核工程质量及工程款项使用，其他相关部门留存相关合同作为本部门业务使用，施工单位需要留存一份作为双方合同权利、义务的体现。所有合同除了纸质合同留存外，还需预留电子合同备份。未经相关职能部门人员书面同意批准，不得以任何形式对外借阅合同，禁止泄露合同商业机密。
（4）信息系统控制
房地产企业应当加强信息系统控制，建立与企业相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源高度共享。例如将开发部门、工程部门、营销部门、财务部门共同使用一套信息处理系统，财务部门通过信息处理系统对营销部门的销售情况予以财务分析及财务支持，工程、开发部门根据财务部门的分析情况提出下一步的投资运营合理建议，以便于决策层对公司目前及未来的发展状况有一个整体的把握。
3.加强对内部控制有效性的监督
房地产企业要保证内部控制的有效性，必须建立监督管理职能，形成相互制约的机制。对于内部控制有效性的监督，从以下两方面进行加强：
（1）强化日常监督，提升管理细节
日常监督主要是企业的日常管理监督行为，由企业的监督管理部门定期汇报工作中存在的问题和相应的解决方法，形成经常性监督检查制度，构建全方位的监督网络。
（2）深入专项监督，规避风险隐患
房地产企业从事关系民生的行业，专项监督主要涉及工程质量安全工作、文明生产或财务审计工作，放在首位的是关系民生的工程质量方面。通过对工程质量方面的监督，可以预防质次价高的商品进入工程项目，影响施工质量，给工程带来安全隐患。通过对财务方面的监督，可以全方位地了解企业经营管理过程中发生的各项行为是否符合企业相关规章制度，是否能发现相关的违反法规行为以及公司经营管理方面的薄弱环节，以便后期能及时纠正，有效预防控制各种风险的发生。
4.建立广泛的信息与沟通系统
信息与沟通是房地产企业对内对外的一扇窗户，加强房地产企业的信息与沟通，有助于企业知己知彼，更好地了解房地产行业市场的前景，避免出现闭门造车的情形。对内沟通方面，将企业信息系统与企业经营管理有效地结合，及时处理企业内部信息，确保信息的真实性、及时性和适用性，避免只考虑局部利益，能更好地支持企业经营决策。对外沟通方面，可以影响房地产企业下一步的战略归署，给企业指明前进的方向。有效的内部沟通包括企业自上而下、自下而上以及横向的沟通，有效的外部沟通应做到与上下游客户实现有效的信息交流，保证管理层与政府部门、股东以及其他利益相关者的顺畅沟通。
5.建立企业风险预警体系及突发事件处理机制
房地产企业由于涉及的业务环节事项多，受政府政策影响变化大，针对内部管理方面的薄弱环节，进行动、静态分析，运用定量与定性相结合的方法进行量化与预测，建立突发事件监测与预警体系，快速识别该事件的类型等特征，及时妥善的处理，降低风险，挽回不必要的损失。
四、结束语
加强房地产企业内部控制，建立建全内部控制体系，认真总结工作中的新思路、新方法，优化企业内部控制环境，建立强有效的监管体制，建立广泛的信息沟通体系，对房地产企业在该行业中能占有一席之地并可持续发展，起着至关重要的作用。
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