基于计量研究陕西省商业地产市场的供给与需求影响因素-强烈要求加强略阳城区道路维修 略阳吧
摘 要：陕西作为西部经济发展较快的省份，这和商业地产业的运转是分不开的。本文基于已有的研究，以陕西省商业地产市场为例，提出影响陕西省商业地产需求的重要因素，并对商业地产需求模型做了计量实证研究分析，其次引入区域因素，利用虚拟变量说明地域同时也影响需求。之后在商业地产供给模型方面，运用格兰杰检验，说明消费者收入对商业地产供给起到了促进作用。最终针对市场上的问题提出一些较为合理的建议。
关键词：商业地产需求与供给；双对数模型；格兰杰检验
随着商业地产市场不断升温，商业地产成为社会各界广泛关注的社会话题。陕西省商业地产业占比开发投资较大，且商品商业销售面积是重中之重。商品商业因此变成了一种十分特殊的商品资源，既保留了市场上商品的主要特征，而且也可以作为投资产品存在，资源的短缺，过度的需求，都会使商业地产市场出现波动，价格大幅上涨或下跌，不利于商业地产市场良好发展，因此加强对商业地产市场的研究是非常必要的。
一、研究背景与意义
商业地产业在国民经济中占有至关重要的作用，对建筑业、化工，金融等产业发展起着推动得作用。商业地产的发展促进着经济发展，调整消费结构，拓宽消费市场，带动城市经济的复苏。同时，在就业形势严峻的情况下，为大学生提供了不少的就业机会。国家有关部门经过实际考察分析，认为商业地产业已经成为我国又一支柱产业。
我国商业地产业历史悠久，以陕西省为例，2000年到2005年再到2010年城镇人均住宅建筑面积分别从21.4平方米到24.7平方米再到28平方米，30多年的时间里呈现急速上升的趋势。商业地产业的快速发展同时带动了商业价急剧上升。商业地产业虽然带动了很多相关产业的发展，但是商业价的高速飞跃也显露了不少问题。历史上，日本和美国等许多发达国家商业地产泡沫导致经济萧条的经验教训告诉我们，商业地产业如果发展不健康，国民经济就会受到巨大冲击，而影响商业价的根本因素是住商业需求与供给，因此对于商业地产业的供给与需求的问题，是值得探讨的。
二、对商业地产市场需求的定量研究
1.样本指标选取
商业地产市场会受到多种因素的影响，一般来看，如果从消费者的角度出发，销售者的购买力也直接影响着商业地产的价格。本文根据对相关资料的认真阅读后认为，影响我国商业地产市场的主要因素有国家的政策、所在城市的发展水平、当地消费者的购买能力以及商业地产市场供求关系等等，商业地产的价格与商业地产市场的发展呈现反比例关系。消费者购买力则和商业地产市场成正比关系。
2.数据来源与变量设定
本文的研究对象主要是全省的商品商业销售情况，并且结合了全省的居民消费水平、陕西省生产总值；每年城镇居民人口总数作为研究指标；本文计量分析均采用Eviews3.1，并对需求模型建立双对数函数，所选择的时间序列数据（主要为1992年-2015年之间的年度数据），数据均来源于中国经济统计数据。
3.模型实证分析
（1）模型的选取
根据scat散点图分析，解释变量与被解释变量呈现一种曲线关系，那么模型的形式可能是二次，单对数，双对数，根据比较三种模型形式的可决系数，发现双对数模型更合理。因此本文的商业地产需求研究建立双对数模型。
（2）需求模型建立
先选择时间序列数据，根据双对数模型，我们假定商业地产需求的理论模型为：
根据表1所示结果，解释变量除了x3之外，P值均大于0.05，显然模型的检验结果没有通过检验，且城镇居民人均收入与预期之间存在着比较大的差异，导致了数据上也出现了一定的波动，因此我们做出解释变量之间的相关系数矩阵分析图，如表2：
（3）需求模型的改进
从表2中我们可以发现，很多变量之间存在着相互影响的关系，因此也可以从一定程度上证明，不同的因素是存在着关联性的，一个因素改变会导致其他因素的改变。从表中的分析和考虑实际的经济意义，剔除相对系数较高的解释变量，我们最终剔除商业地产价格，以及陕西省生产总值的解释变量，得到最有力的解释变量，即消费收入水平和城镇居民人口总数，重新构建新的商业地产需求函数：
上文的计算公式中表明了不同地区的商业地产市场的发展会受到多种因素的影响，其中商业地产需求与消费水平以及城镇居民人口数都呈现正相关。这表明了陕西省的商品商业市场发展主要受城镇化的影响，其中人均可支配收入和城镇人口总数都会促进商业地产行业的发展。
4.不同地域的需求差异研究
（1）实证分析
对陕西省整体商业地产需求进行分析，我们大致得出城镇化和人均收入水平对商业地产需求量有影响。然而，陕西省不论是从地理还是从经济方面，都有明显的南北的差异，为此我们考虑到南北地域差异是否会导致南北地区对商品商业的需求量不同，本文选取2015年陕西省9个市的商品商业销售面积（表3）作为因变量，引入地域的虚拟变量，做出回归分析：
陕南地区E（Yi/D1=1，D2=0）=a1+a2，代表陕南地区销售面积的期望值，陕北地区E（Yi/D1=0，D2=1）=a1+a3，代表陜北地区销售面积的期望值，关中地区E（Yi/D1=0，D2=0）=a1，代表关中地区的销售面积的期望值。模型最终结果：Y=236.1167-126.56D1-182.32D2，并且各个变量都通过了显著性检验。
我们最终可以算出陕南地区的商品商业销售面积平均值为109.5567，关中地区的商品商业销售面积平均值为236.1167，陕北地区的商品商业销售面积平均值为53.795。由此可以清楚的看出商业地产需求量关中地区较大，陕南地区其次，陕北地区需求较小。说明地域之间经济的发展水平也决定了当地的商业地产市场的发展水平。在本文的案例中，陕西的商业地产市场则出现了一定的不均衡现象。
三、商业地产供给的模型
实证分析：
选取1999年-2015年商品商业竣工面积作为商業地产供给，其影响因素主要考虑消费收入水平（x），对此进行回归，建立双对数模型：lnY=0.68853lnX+0.4014，其P值小于0.05，模型通过显著性检验。运用Granger因果检验分析两者是否存在因果关系，如图所示：
在a=0.1显著性水平下，在第一次检验中，很明显的表明了消费者购买力与商业地产市场之间的关系，而在第二次检验中，我们发现，这种关系是单方面的，即只有当消费者购买力先提升后，才能提高商业地产市场的发展，而如果商业地产供给量的增加，并不会让人们因为供给的增加而加快购买商品商业的进程，二者之间的关系是因果，而不是相互的。根据上述的实验，我们也可以得出这样的结论，那就是通过改善消费者购买力，提高消费者的收入水平，对于调节商业地产市场供需关系是十分有效的，也是常用手段之一。商业地产市场的发展，如果被更多的用于投资，那么人均的可支配收入并不会提升。
四、结论与建议
1.总结
根据上文中的研究数据以及时间上的关系，我们可以归纳总结得出如下的结论：
商业地产市场的供需关系和当地的消费者购买力有着紧密的联系，城镇居民人口数也与商业地产需求量呈正相关；而根据上述实验得到的结果也显示了城镇居民收入水平与商业地产市场供需关系的改变成正比，综合以上观点，商业地产供需的最主要影响因素是居民消费水平。发展经济并提高居民的消费水平对商业地产业有至关重要作用。
2.政策建议
（1）调控政策应遵循商业地产市场需求侧的关键因素
提高商业地产市场发展水平的一个重要方式就是加强对商品商业价格的调控，而需求侧的管理又是重中之重。城镇化的发展不仅增进了经济的流动，同时也刺激了商业地产的需求。政府应该加大力度出台政策促进城镇化建设，鼓励农民工城市化，并且不断提高城镇居民收入水平，缩短城乡间的差距。
（2）政策调控应该注重区域的影响因素
对于城市发展水平比较落后的区域，城市发展更能直接推动商业地产市场的发展，增加商品商业的投资属性，吸引更多的人前来投资，但是在发展时，陕西省也需要注意到自身商业地产市场发展中的不足之处，不同的地区商业地产市场上价格差异巨大，而且如果依靠商业地产来拉动投资，会导致经济畸形，不利于经济的健康发展。不断促进商业地产市场健康发展势在必行。
3.注重商业地产市场供求变化，转变商业地产业结构升级
商业地产历经了十多年快速发展后，我省的商业地产已经由高速发展向平稳阶段过渡。消费者对商业地产需求性质的改变会影响对商业屋质量的要求，这就要求开发商保障项目品质，提升多元化的产品，尽量满足每一阶段的收入人群。同时商业地产企业的品牌效应也变得越来越明显，所以商业地产企业需要提高升产品质量及服务意识，促进商业地产业进一步提高。
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作者简介：王煜珊，女，汉族，籍贯：陕西西安，学校：安徽财经大学，学历：本科，研究方向：产业经济
