...0916 房屋拆迁补偿价格评估报告
陈传贤
【摘 要】随着社会的不断发展，越来越多的地区也必将面临房地产拆迁问题，而在拆迁过程中，补偿价格的评估直接影响被拆迁人的各方面利益，所以城市房屋拆迁估价不仅是我国房屋拆迁过程中的重点照顾对象，更是拆迁补偿公平与否的重要体现。
【关键词】城市；房地产；拆迁补偿
城市房地产拆迁补偿价格评估的公正、公平将直接影响到被拆迁人的利益，所以深入探究城市房地产拆迁补偿价格评估的问题具有非常重要的现实意义。
一、拆迁房屋价格评估的特点
在我国，针对城市地区的房屋拆迁价值评估一直有着较强的政策性，但由于被拆迁户，不仅受教育程度有着极大差异，而且存在各种违规改造行为。因此，使得当前我国的房屋拆迁补偿价格评估工作具备了以下几大原本所不应具备的特点：
1.涉及范围广，加之房屋情况复杂
在我国，房屋的改造工作均是成片进行，因而涉及较广的范围，加之房屋的权属也并非属于同一对象，如包括个人、集体以及国家等各种归属对象。此外，不同建筑，其在年代、用途以及等级等各方面均不相同，因而使得房屋拆迁补偿价格评估工作也显得更加复杂化。
2.时间紧迫
通常情况下，政府给予房屋拆迁工作的准备时间不超过一年甚至半年，而在短短时间内，相关部门需先后完成方案的出台、评估计价、调查摸底、公告动员签订协议、搬家腾房、以及实施拆迁等一系列繁琐且复杂的工作，其时间紧迫性可想而知。
3.被拆迁人及评估对象的复杂性
由于被拆迁对象可能涉及到社会各个人群，即有支持者，亦存反对者；既有普通群众、又有领导干部；加之受评估对象，即被拆迁房屋也有私房、公房、商业用房、工业用房、住宅用房以及单位自管房等众多房屋用途之分，因而评估过程也是极为复杂。
二、拆迁评估中存在的主要问题与难点
1.对估价方法的选择问题
据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁房屋的价格评估，需结合被拆迁房屋所在区位、用途与建筑面积，并视房地产市场评估价格而定”。对此，若使用比较估价法来估价被拆迁房屋，需首先依照估价标准，并结合同类房地产的差异状况，包括新旧程度、楼层等各方面差异来进行合理修正，以此来确保评估价格的合理性。而针对基准价的评估，则需将房屋用途、所处区位以及装修情况等因素均考虑在内。所谓基准价，亦称之为“中间价”，即物体的平均价格，对房地产而言，基准价的确定是通过修正拆迁房屋周边交易实例所得，然而由于房屋于拆迁过程中，区位已经发生了改变，加之此前的土地也改变了用途，因而针对拆迁房屋的价值评估，土地价值变化也是补偿价格评估的重点考虑对象。至于修正系数则是对房地产之间差异的反映。两个不同的房地产必定会有，其中必然存在各种各样的差异，而这些差异系数则需要估价人员来合理确定，如此方能确保价格评估的合理性。
2.在估价过程中存在的质疑问题
由于拆迁评估过程是否公正、客观将直接对被拆迁人的切身利益产生影响，因而被拆迁人咨询评估结果实属正常行为。且在拆迁评估过程中，可能受到各方面因素的影响而导致评估结果出现偏差。因此针对质疑，相关部门也应尽量给予被拆迁人满意的回答，以避免被拆迁人对拆迁人与评估公司之间的关系产生质疑，进而影响到评估工作的权威性。
3.对被拆迁房屋的用途认定问题
部分被拆迁房屋，因年代久远而没有产权证，或产权证上并未登记具体的用途，而用途认定问题极易成为拆迁当事人的争论焦点，且一旦出现争端还会滋生许多其他方面的问题。
4.突击建房、突击装修问题
在实际的拆迁过程中经常遇到这样的问题，即被拆迁人为尽可能获得更多的赔偿款而突击建房或装修，而这些新建物既无相关手续又无安全保障。这种现象不仅对入户调查造成了一定的困难，还极大增添了评估工作的难度。
5.价值时点的问题
根据我国《房地产股价指导》意见显示：“房地产的价值评估应以拆迁许可证办法之日的价值为时点，若拆迁规模较大需分段实施则估价时点应以拆迁工作实施之日为准”。国家对价值时点问题虽有明确规定，然而在实际的操作过程中，却经常由于各方面因素限制而导致价值时点无法确定。如房屋拆迁范围虽已确定但房屋拆迁许可证却尚未下发或房屋在拆迁许可证下发许久之后方进行房屋的拆迁。面对以上两种情况，若仍依照指导意见中规定的估价时点显然不合理，这不仅有损被拆迁人的合法权益，同时也为拆迁工作增添了难度。
三、对于房屋拆迁价格评估中的问题提出建议
1.规范拆迁评估市场
（1）拆迁评估价格
为确保拆迁价格评估的公正、合理，针对被拆迁房屋的价格评估应参考房地产市场价格，将市场价值作为拆迁估价的标准，并且同时考虑各方面因素，包括如土地位置、面积、地形、土质、形状在内的内部因素以及如自然环境、经济、政治、社会环境等外部因素。但不考虑房屋租赁、抵押以及查封等其他因素的影响。
（2）拆迁评估方法
当前，我国针对房屋拆迁的价格评估工作大多是采用市场比较法，而针对不具备使用该方法条件的地区，则应采取其他估价方式，并于之后的估价报告中详细说明采用该方法的原因。在此过程中，考虑到拆迁估价是以类似房地产的市场交易价格或政府授权部门所公布的房地产市场价格为参考，因而作为拆迁房屋的估价参照对象，需每年定期公布一次最新的房地产市场价格，并对不同类型的房屋予以分别公示，以提供详细的参考依据。
（3）拆迁评估机构运作
由于房屋拆迁关系到社会方方面面，因而拆迁估价机构的建立也应遵循公开、透明的原则，采取投票或抽签的方式，进而确保评估工作的合理性。至于大型城市的拆迁项目则需严格按照拆迁投标制度进行，从而进一步规范房地产估价市场。
2.加强同被拆遷人、拆迁人及同行间的沟通endprint
由于房屋拆迁工作于当事人双方均有着极为密切的关联，因而作为拆迁评估机构，其在实际的工作过程中，应务必保持与多方当事人之间的良好沟通。首先是与拆迁人的沟通是为了能与之共商对策，而加强与同行之间的沟通则是为了确保评估的准确性。以避免因价格设定内涵过程不一致而导致同区域不同项目于价格评估过程中出现较大差异，以此维护估价机构的权威性。
3.按法律规定执行拆迁房屋用途的认定
根据《房地产估价指导意见》第十二条之规定：“被拆迁房屋性质与面积均应以房屋权属证书之记载为准；各地若针对被拆迁房屋性质与面积的认定有特别规定，则需与被拆迁人达成一致意见，并向当地城市规划部门申请确认方可执行房屋拆迁工作”。然而事实上，基于以上情况，双方当事人极少协商成功，以至于评估机构也不得不面对这样的棘手问题。对此，作为房屋估价人员，应尽量以国家政策来说服当事人，从而让规划部门能尽早得出确认后的结果，以解决当事人之间的矛盾，进而缩小评估结果的差异。
4.按当地政府文件規定执行拆迁前的突击建房
在我国，面对拆迁工作而突击建房的行为极为常见。对此，为确保房屋拆迁工作的有序开展，相关管理部门应在事前便做好应对的准备，如针对新建房屋，应首先对其进行详细登记，拍下照片作为之后拆迁工作的凭证。而后在拆迁过程中，若发现突击建房行为需首先告知此乃违法行为，然后与之商定对于突击建造部分可给予适当的建造成本补偿，以合理、合法的手段让被拆迁人心甘情愿的接受，从而维护房屋拆迁工作的有序开展。
5.评估考察时间前置，评估时点后置
由于从拆迁到改造再到办理规划等手续，需拆迁部门依次进行审核，而在此过程中，必当需要经历较长的一段时间，因而在此期间，评估机构便应事先对拆迁现场进行摸底，以了解被拆迁地区的各方面情况，包括该区域的市场概况、区位以及房屋结构等，随后将之记录成册，变成第一手的房屋资料，以便在拆迁许可证发放后，能在限定期限内开始房屋拆迁工作。如此技能确保拆迁评估的公平公正，也能起到节省评估时间的作用，从而确保拆迁工作能如期完成。
总之，为了保证我国房地产拆迁补偿价格评估的公正、公平性，便需要规范拆迁评估市场、加强同被拆迁人和拆迁人及同行间的沟通、按法律规定执行拆迁房屋用途的认定、按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房、评估考察时间前置，评估时点后置。只有这样才能够更好地维护被拆迁对象的合法利益。
参考文献：
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