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摘 要：当前，我国正处于产业结构调整、经济转型期，要实现2035年跻身创新型国家前列的奋斗目标，就必须提升自主创新能力。而企业作为最重要的市场主体，无疑是实现国家自主创新能力的主要载体。然而，技术创新活动具有高风险、不确定性等特征，这使得企业在参与自主创新的过程中保持着谨慎的态度。本文将从产业组织理论的角度出发，运用S-C-P分析框架，对我国商业地产行业的技术创新现状和存在的问题进行分析，并为提高商业地产技术创新能力提供相应的产业组织政策建议。
关键词：产业组织；商业地产；技术创新
近几年来，商业地产一直都处于繁荣发展，社会各界将目光聚焦在商业地产作为商品的价格上，一味追捧，房价一涨再涨，过度繁荣使得大量的社会资源被配置到商业地产投资领域。而要实现商业地产的可持续发展和产业优化升级，就必须透过这种市场假象看到整个产业组织存在的问题，特别是发展方式粗放、自主创新能力不足。对于商业地产而言，既要通过自主创新实现消费者多元化的需求，打造适居、人性化的居住环境，又要使商业地产的发展与所在城市的发展相适应；另一方面，商业地产是一个“组装产业”，带动着上游钢铁、水泥等建材业的发展，又拉动下游建筑、金融、家电等行业，可以说商业地产拉动了一百多个产业的发展。商业地产的节能环保转型对摆脱粗放型的投资依赖、实现经济的软着陆尤为重要。
一、文献综述
国内外文献长期关注企业的技术创新如何影响产业组织和产业结构的演进，虽然期间存在结论的争议，但随着新研究手段的引进、科学技术条件的发展，都一致认为技术创新能够提高企业满足顾客需求的能力，促进产业组织形态的演变，技术创新和产业组织演进又联合推动产业产品竞争力的提升。西方传统产业组织理论对技术创新思想的研究主要集中于企业规模、市场结构与技术创新之间的关系，熊彼特首创了关于市场结构对技术创新影响的现代研究，并将注意力集中于分析产业组织在科技进步中所扮演的角色上，认为在市场经济条件下，企业规模和市场垄断能够促进产业的技术创新活动。也有学者认为企业规模与创新行为之间没有所谓的正向关系，并通过实证研究提出“倒U字形假说”、“U字形假说”等结论。70年代以后，新产业组织理论开始着重于需求条件、技术机会、可专用性条件等产业特性和市场力量对于技术创新活动的影响。特别是信息技术的发展，极大地影响了产业组织理论对技术创新思想的研究，技术创新与产业组织的演进正以一种相互促进的方式推动整个产业的发展。
国内关于产业组织与技术创新关系的研究起步较晚，在已有的实证研究中并没有形成统一的结论。史达以技术创新为核心，构建以创新特征、企业背景、组织结构为基础的分析框架，实证考察我国B2B电子商务发展中技术创新的影响，认为在电子商务领域生产技术并没有发挥作用，生产技术创新对产业组织演进的作用较弱。陈德强、刘佳、赵彦辉运用格兰杰因果检验和脉冲响应函数对江苏省建筑业做实证研究，发现在一定的滞后期内，市场集中度高有利于建筑业技术创新，从而调整建筑业产业结构以提高产业绩效。艾德洲、王耀武、孟庆昇从产业组织的角度对我国商业地产技术创新和发展方式转变策略进行研究，认为我国商业地产内部组织存在集中度过低、自发性发展不看重技术的创新和整合，商业地产组织发展水平滞后严重阻碍了其技术创新和发展方式的转变。对于技术创新是否影响以及如何影响产业组织演进、产业绩效提升，不同行业的实证研究仍无一致的结论。但从文献研究中，可以发现产业组织的演进受到诸多因素的影响，并且不同产业由于市场特征、企业行为、产业结构的差异，技术创新的影响程度也有所不同。
二、市场结构与技术创新
市场结构一般是通过规模效应以及范围效应作用于技术创新，其中企业规模和市场集中度是主要影响因素。大企业在资金、技术人才、投融资能力和途径等方面都具有得天独厚的优势，因此通常具有小企业无法比拟的技术创新能力。并且技术创新转化为实体经济的竞争力后能够为企业带来垄断利润，由此规模较大的企业具有技术创新的动力更大。这并不意味着企业规模越大技术创新的動力就越大，因为企业创新的动力不只是受到企业绝对规模的影响，同时也取决于企业的相对规模，即市场集中度。市场集中度与技术创新之间存在“倒U型”关系，集中度达到一定规模后，企业技术创新动力不增反减。
1.企业规模与技术创新
近20年来，我国商业地产迅猛发展，取得了不可忽视的成绩。据国家统计局的数据分析，1998年中国房企仅24378个，到2016年增长至94948个，20年间增加了70570个，仅2016年就增加1522个，房企数量同比增长1.6%。房企规模也在快速增长，到2017年中国商业地产千亿级企业数量已经达到10家，华夏幸福、绿城、招商、万达、鲁能等百亿级规模企业正在快速追赶。我国商业地产企业虽然发展迅速、平均规模快速扩大，但企业之间的规模差距正在逐步增大。不同规模的企业对技术创新研发的人财物投入存在着很大的差距，小企业在这方面存在着明显的劣势。这是因为大多数小企业缺乏足够优厚的条件吸引高端创新人才，这使得其研发创新活动停留在偶发性、非制度化的阶段上；再者，大多数小企业的资本规模体量不足，根本无法支撑高技术含量的研发创新。于是，小企业在专利创新层面上想实现对大企业的赶追甚至超越就更加难了。
2.我国商业地产的市场集中度
我国商业地产发展起步晚，虽然发展速度迅速，但与发达国家和地区相比仍然存在较大差距。杨艳琳、李丽、唐晓灵等人的实证研究都表明我国商业地产市场集中度很低，不利于规模效应和技术积累。并且从资源配置层面来看，我国商业地产市场低集中度、高利润率与商业地产市场资源配置扭曲是同时存在的。资本逐利的属性使得一方面商业地产产业内部的资本向高利润领域流动，另一方面商业地产市场的火爆使得社会各界资金又向其流入。商业地产内部这种结构性资本过剩和资本不足已经非常严重，并且商业地产内部乱象丛生，从长期来看商业地产的自发性发展不注重技术创新和整合。
三、商业地产企业行为与技术创新
企业技术创新的核心是降低成本、增加价值，通过做成本和价值的“加减法”获取成本领先优势和价值领先优势。商业地产的创新行为从开发、生产、营销、管理到服务的各个环节，以精准的市场定位、人性化的规划设计、完善的小区智能化管理系统等满足消费者多样化、个性化的需求，为企业带来特殊利益，降低成本，从而使得其利润空间增大。
1.商业地产技术创新内容
商业地产企业的技术创新具体表现在企业发展定位、新材料及技术的使用、营销及融资模式等方面。具体来看，商业地产的创新首先从市场定位开始，运用互联网、大数据等技术手段商业地产企业能够精准地知道消费者的需求特性，从而能够定位市场需求，设计出符合消费者个性化、多样化的房产户型、空间运用、小区配套；其次，商业地产还通过运用新型材料、环保材料来提升商业地产产品的品质，淘汰掉不符合节能、节水、五毒、无污染等要求的部件和原材料，使消费者在享受新居的同时保证身体健康；营销理念上同样实现技术创新，由单纯的强调商业地产产品的使用价值到更加关注其关联价值，比如小区的基础配套、交通便利程度、教育配套学区房等，并且开始注重商业地产的服务价值，通过完善、人性化的物业管理来提升业主的使用感、舒适度，做到效用价值和表现价值的统一；除此之外，商业地产也通过商业地产投资信托、住房抵押贷款证券化等金融创新产品来解决融资方面的限制，以应对商业地产发展所需要的资金。通过这些技术创新手段，我国商业地产在激烈的市场中也能够保持竞争力。
2.商业地产企业R&D;投入
企业要想提升创新产出、具备高层次的技术创新能力，就必须要有较好的科研基础条件作为支撑，如研发人才、科研投入等。而我国商业地产多将资金用于项目开发，对研发的投入严重不足。据CSMAR数据库统计，2016年我国上市房企的研发人员和经费投入在不同企业之间差距非常大，而从总体上看比例都不是很大，平均水平與我国制造业0.94%的研发投入强度相比差距甚远。这与商业地产是资金密集型产业而非技术密集型产业的属性有关系。现实中大多数商业地产企业都是通过高资本负债率来实现公司运转，而研究开发项目的不确定性、高风险性难以满足债权人对本金和利息的强制义务，所以研发投入水平普遍不高。
四、我国商业地产市场绩效与技术创新
从产业组织理论来看，市场结构决定市场行为，市场行为决定市场绩效，适度的市场集中度是市场绩效的必要条件，而市场绩效是市场集中度的真实反映。商业地产市场特征表明，商业地产市场具有典型的垄断特征，这也决定了我国商业地产虽然在位企业多、规模小，却依然能获得较高的利润。若单考察我国商业地产技术创新所产生的经济效果，可以从销售利润率、就业人数、专利产出等三个方面入手。
1.我国商业地产企业销售利润率
近几年我国多数一二线城市的房价增速惊人，商业地产在拉动经济增长的同时，其营业收入和利润增速都极快，并实现极高的利润率。据统计，2016年前三季度，我国139家房企共实现营业收入7052.09亿元，同比增长43.74%，增速相比去年同期大幅提升30.92个百分点。并且商业地产四大龙头公司共实现2663.86亿元的营业收入，同比增长44.63%，营收增速同比大幅提升26.13个百分点。但商业地产的发展却出现一种“增收不增利”的现象，2016年百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企业、11～30企业、31～50企业、51～100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于净利润率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。
2.我国商业地产从业情况
从最近10年我国商业地产平均从业人数和企业数量来看，除了2009年稍有降低，总体呈现快速发展的趋势。从业人数从2007年的171万增加至2016年的275万，企业数量从87562增加到94948家，均实现了较大幅度的增长。
3.商业地产专利产出
据国泰安（CSMAR）数据库的统计，2016年我国上市商业地产企业的专利产出情况如表所示，可见各企业的专利产出存在着极大的差异，并且多集中于实用新型专利，发明专利和外观设计专利数量很少。加之商业地产本身并不是一个技术门槛很高的行业，因此许多技术的东西很难不被模仿。例如，对于户型和房型的创新只要稍微加点改变就可以变成自己的成果。而且从商业地产公司角度看，申请专利案值小，并且要付出时间、精力和人力等成本，以及专利保护的难度使得商业地产的创新专利产出并不多。
五、提升我国商业地产技术创新能力的产业组织对策
1.优化商业地产的市场结构。在大、中、小企业规模布局合理的前提下，垄断竞争市场因其既存在技术创新的保护，又存在同类产品的竞争而被认为最有利于创新。针对我国商业地产的市场集中度低、企业规模小的现状，要提高技术创新能力就必须扩大企业规模、增加市场集中度、优化市场结构。首先可以通过引导具有品牌优势的商业地产企业采用并购、重组等方式来提升规模，或通过区域之间的扩张形成跨地区的企业集团，逐步实现规模经济和范围经济；同时鼓励商业地产企业通过创新实现多元化经营，从而得到新的利润增长点；并在提高商业地产行业的进入门槛的同时降低行业推出门槛，强制性破产资质差、严重违规的企业，以提高行业市场集中度。
2.鼓励商业地产企业加强内部管理和外部合作。商业地产企业之间的竞争多集中于价格，剔除经营成本和税费负担，行业平均利润并不高。因此可以着力于引导商业地产由价格竞争转向非价格竞争，例如品牌、户型创新、楼盘质量、营销策划以及物业管理等。商业地产企业可以从内部管理和外部合作两方面来增加技术创新能力，从而加强非价格竞争优势。企业组织内部可以聘请技术创新人才和富有创新精神的企业家，组建具有优质的创新团队，提升企业整体创新能力。除了加强企业内部管理，还应加强和外部的联系，通过产学研合作，利用高等学校、科研院所等在人才和技术方面的优势，实现技术创新上、中、下游的对接与耦合，降低企业技术创新的成本。
3.实施科学合理的商业地产产业政策。长期以来，我国商业地产宏观调控政策手段多集中于对商业地产定价、售房行为、买方资格和行为的限制及规范，政府对于商业地产的过多干预势必会形成行政壁垒，增加商业地产的运营成本，甚至会阻碍其发展。产业规制政策应该旨在于促进商业地产产业组织的合理化，规范商业地产买卖双方的市场行为，逐步使商业地产回归“民生性产业”属性。同时，加强对商业地产金融体系的建设和监督，拓展商业地产融资渠道，创新商业地产金融产品，突破商业地产发展面临的资金瓶颈，特别是针对资金匮乏、融资难的中小房企，给予政策上的支持和税收的优惠鼓励其发展。行业规范化后市场机制能够更好地发挥作用，淘汰掉竞争力弱的商业地产企业，逐步提高商业地产市场集中度，实现市场集中度和市场绩效的统一。
4.完善商业地产技术创新体系。在建立科学合理的商业地产产业政策的同时，要完善和优化创新体系，促进和形成科学政策、技術政策、创新政策有机构成的政策体系。针对不同规模、不同地区的商业地产因地制宜，根据其特点制定不同的技术创新政策。这是因为不同规模的企业在创新方面具有的优势各不相同，大企业由于在规模经济、产品的标准化生产和削减成本方面具有优势，而小企业则能够对市场变化快速地做出反应，所以大企业更倾向于工艺创新，小企业在产品创新方面拥有比较优势。政府可以根据这种规模带来的创新决策差异制定不同的政策，并可为不同规模的企业搭建良好的合作平台，使大企业的流程创新与小企业的产品创新更好的结合，以利于多样化创新的产生，从而更好地满足消费者多元化、个性化的市场需求。
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作者简介：杨琴，四川大学经济学院，产业经济学硕士
